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「重磅」法国租赁税法新款正式出台:房东们看过来!



“疫情燃烧,全球震荡”,据Trading Economics报道,2020年第一季度,法国政府收入同比下降5.8%至618亿欧元。与此同时,今年的《财政法》在1季度悄悄通过了一项宪法委员会在2018年提出的决议:取消“必须在贸易与公司注册处(RCS)进行注册,才能成为‘职业带家具租赁房主’(LMP:Loueur en meublé professionnel)”的条款。这项新政的出台,会不会在一定程度上增加法国的财政税收呢?做带家具租赁的房东们看过来了! 

职业带家具租赁房主(LMP)


根据新政策,您只要满足以下两个条件,无需注册,就自动成为了职业带家具租赁房主(LMP):


1. 房产租金年收入超过23 000欧元

2. 房产租金年收入的比额在家庭总收入中超过50%

3. 在贸易与公司注册处(RCS)进行注册


这同时意味着:您可能在不知不觉中,就从非职业带家具租赁房主(LMNP: Loueur en meublé non professionnel)转换为了职业带家具租赁房主(LMP: Loueur en meublé professionnel)。这种身份的转变,在税收方面,具体会产生哪些影响呢?




租金税方面

首先,对于租金收入需缴付的税款,作为带家具租赁房主,无论是职业还是非职业,都可根据房屋、家具的折旧,来进行抵免。


但是,作为职业带家具租赁房主(LMP),当您的租赁收入产生赤字时(各项支出大于租金收入),您可以将这部分赤字划算到你的所有收入内,减低总收入额,降低赋税额。同时这个赤字如果在当年没用完,是可以一直沿用下去的。而作为非职业带家具租赁房主(LMNP),则无此可能。


所以,“无意”中成为“职业”租赁者,没准会对您有利,特别是在现今租赁市场在疫情后受到冲击的情况下:租客拖欠房租或者搬走后找不到新租客,都会造成租金收入的减少……




出售增值税方面


在房屋出售时,时常会涉及到房屋增值税(Plus-value immobilière),这项税收只针对享乐型房产(Résidence secondaire)和投资类房产,如果是您的主要住所(Résidence principale),无需缴纳增值税。


非职业带家具租赁房主(LMNP),房产增值部分将依照如下公式计算:房产卖出价 - 房产买入价(包括买入时交易费用、翻修费用等)。房产将保留原价值(买价),而非折旧后的剩余价值,这是LMNP在增值税计算方面的最大优势:每年既通过折旧抵免了租金方面的税收,同时在最后售出时,房产按买价计算,避免因折旧导致房屋价值减少而多付税收。


增值税的税率基本由两部分组成:19%的所得税(Impôt sur lerevenu)和17.2%的社会税(Prélèvements sociaux),税率按持有时间递减。


在房产购入的五年之内出售是没有任何增值税率减免的。但从第六年开始,可以享受阶梯性的减免。在拥有房产的第二十二年,所有个人所得税的部分就全部减免掉了,第三十年时则可以全部免除社保金税部分。(详见【干货】法国房产投资税收篇 看完之后让你通通透透)



对于职业带家具租赁房主(LMP),房产增值的算法是:房产卖出价格 - 房产折余价值,也就是说持有该房产越久,房产的剩余价值越少,房产增值也越大。


职业带家具租赁房主增值税的税率计算很复杂,我们就不在这详述了。我们想告诉大家的是注意税收新条规的出台和实施,及时咨询自己的会计师或税收律师等专业人士,做好应对措施。祝大家租房愉快,投资成功!

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