Is capital gains tax due when selling a main residence in France?

No, in general a qualifying main residence sold by a French tax resident benefits from a full capital gains tax exemption without a minimum holding period. Non-residents usually do not meet the conditions for this exemption.

If I sell at a loss, can I offset that loss against other income?

No. A capital loss on the sale of private real estate does not generally offset other income and is not typically carried forward in the same way as financial losses.

When should I contact the notary before a sale?

Ideally as soon as the sale process becomes serious, and certainly once a sale agreement is being prepared. From the compromis de vente to completion, the process often takes around two to three months, and non-residents may need additional time for tax-representative formalities.

How is the holding period calculated?

It is calculated from the date of the authenticated acquisition deed to the date of the authenticated sale deed, by completed years.

For inherited or gifted property, how is the holding period calculated?

This depends on the legal mechanism and file structure and should be confirmed with a notary. In inheritance and family-transfer cases, the tax history of the property requires careful review before assuming the holding period or cost basis.

Where should I read about acquisition costs and ownership structures?

AAriane’s buying guide on acquisition costs and ownership structures explains purchase costs, financing-related fees, and the tax logic of direct ownership versus SCI structures, and should be read together with this selling guide.

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银舍 AAriane

2026年6月

出售巴黎房产：费用与增值税完整指南

对多数业主而言，出售巴黎公寓表面上看，直接成本并不高：经纪费、法定技术诊断，以及在特定情况下的抵押注销费用。真正决定净得收益的，往往是不动产增值税。本文系统梳理巴黎房产出售时的直接费用、法国不动产增值税的基本逻辑、持有年限与持有结构对税负的影响，以及非居民卖方常见的税务优化路径，适用于总价约 €2M 以上的巴黎住宅。

一、出售的直接费用

与购房相比，卖方在出售阶段直接承担的费用通常较为有限。多数情况下，主要包括经纪费、法定技术诊断报告费，以及在存在贷款抵押时可能发生的抵押注销费用。

1. 经纪费

经纪费由委托协议约定，通常由卖方承担。在巴黎市场，常见参考区间约为成交价的 3–5%，高总价物业的实际费率往往会随价格上升而有所递减。

巴黎房源常以 prix HAI 形式展示，即挂牌价已包含经纪费。但对卖方而言，这笔费用本质上仍是从净成交收入中直接扣除。

2. 强制技术诊断报告

出售前，卖方需提供法定的技术诊断文件包（Dossier de Diagnostics Techniques, DDT），其费用由卖方承担。

常见项目包括：

能耗诊断（DPE）
石棉检测（如适用）
铅检测（如适用）
电路与燃气检测（如适用）
自然与技术风险报告
共有产权房的 Carrez 面积证明

巴黎标准公寓的参考总费用通常约为 €400–€900。

近年来，DPE 的重要性明显上升。低评级房产在出租市场面临更多限制，也会直接影响买方预期和谈价空间。

3. 抵押注销费

若物业仍设有登记抵押，出售时可能需要办理正式的抵押注销（main-levée d’hypothèque），费用通常由卖方承担。

参考区间：约为剩余担保金额的 0.3–0.8%，其中包含公证及登记费用。

若原贷款已全部清偿且抵押已自然失效，则该项费用可能不存在。

4. 卖方是否承担公证费

在法国标准二手房交易中，卖方通常无需像买方那样单独承担“公证费”。与过户相关的规费一般由买方承担；若买卖双方各自委托公证人，两位公证人共享同一笔法定报酬，并不会向卖方额外重复收费。

二、增值税（Plus-value immobilière）

对于绝大多数非主要住所而言，增值税是出售中最关键的税务变量。其计算逻辑本身并不复杂，但最终税负高度依赖持有年限、可扣除成本以及持有结构。

1. 应税增值额的基本公式

应税增值额可概括为：

应税增值额 = 出售价格 − 调整后购置成本

实务上：

出售价格：以公证合同记载的成交价为准
调整后购置成本：可以包括原始购入价、购置相关成本，以及符合条件的工程支出

在法律框架允许下，卖方通常可以加入：

8% 的购置成本定额加计
持有满 5 年后可用的 15% 工程费定额加计

当早年的发票凭证不完整时，定额方法尤其有实务价值。

2. 标准税率

在不适用豁免的情况下，不动产增值税通常由两部分构成：

19% 所得税
17.2% 社会附加税

合并后的名义税负为 36.2%，但实际税负还需再扣除持有年限减免。

3. 持有年限减免

法国对长期持有房产设置了递进式减免，并对所得税与社会附加税分别采用不同节奏。关键节点如下：

持有未满 6 年：基本没有持有期减免持有

满 22 年：所得税部分归零持有

满 30 年：实现完全免税，包括社会附加税

持有期按购入公证合同签署日至出售公证合同签署日之间的完整年度计算。

三、非居民卖方

非居民出售法国房产时，通常仍适用 19% 所得税税率，并根据适用规则承担相应社会附加税。对多数非欧盟卖方而言，完整的 17.2% 社会附加税仍是整体税负的重要组成部分。

税务代理（Représentant fiscal accrédité）

当成交价超过 €150,000 时，非居民卖方通常可能需要在过户前委托经法国税务局认可的税务代理机构（représentant fiscal accrédité），由其配合公证人预先测算并保障应缴税款。

参考费用约为 €500–€1,500，具体取决于机构和交易复杂程度。

即便最终增值额为零，或因持有年限减免而无需实际缴税，程序性要求在某些情况下仍可能存在。

部分欧盟 / EEA 居民在特定成交价范围内可适用例外，但这一例外通常不适用于中国居民。

四、持有结构对增值税的影响

购入时所选择的持有结构，会直接影响未来出售时的税务结果。这也是为什么结构规划不能在购房完成后再“补救”。

1. 个人直接持有 / SCI à l’IR

若房产由个人直接持有，或通过 SCI à l’IR 持有，通常仍适用个人不动产增值税制度，因此可以享受前述持有期减免，并在持有满 30 年后实现完全免税。

2. SCI à l’IS

若房产通过 SCI à l’IS 持有，出售时的税务逻辑则完全不同。该出售通常适用公司税制，公司层面不能享受个人 22 年 / 30 年的减免机制。

这类结构在以出租收益为核心目标时可能具有合理性，但退出税务通常更复杂，出售前应由专业税务顾问逐案评估。

五、增值税计算示例

假设条件如下：

2015 年以 €1,500,000 购入
购置成本约 €120,000
2025 年以 €2,200,000 出售
持有期 10 年
非居民持有
未主张大额工程费用

该示例仅用于说明计算逻辑：

先确定出售价格。
扣除购入价格及可计入的购置成本。
加入符合条件的工程费定额或实际费用。
得出增值总额。
根据持有年限适用减免。
对剩余应税基数适用所得税及社会附加税税率。

实务中，最终税额应始终由公证人或税务顾问核算，尤其当涉及工程费用、历史贷款、混合用途或复杂结构时。

六、合法降低增值税的主要路径

1. 延长持有年限

最直接的优化手段就是时间。持有满 22 年后，所得税部分归零；持有满 30 年后，整体增值税完全消失。

2. 提高调整后购置成本

妥善保留购置公证合同、购置成本凭证及相关发票。即使部分文件缺失，法律允许的定额方法仍可能显著提高成本基数。

3. 审查可计入的工程费用

某些结构性改造、扩建或重大翻新费用，可以计入调整后购置成本；但日常维护、普通粉刷及家具更换通常不能按同样方式处理。

4. 尽早规划结构

若资产通过 SCI à l’IS 持有，出售前看似可通过重组恢复更有利的税务状态，但结构调整本身也可能触发新的税务后果，因此绝不可在没有逐案测算的前提下操作。

七、常见问题

问 1：出售法国主要住所是否需要缴纳增值税？
答：一般不需要。符合条件的法国税务居民出售主要住所，通常可完全豁免增值税，且无最低持有年限要求。非居民通常不符合这一豁免条件。

问 2：如果亏损出售，是否可以抵扣其他收入？
答：通常不可以。私人不动产出售亏损，一般不能用来抵扣其他收入，也不会像金融资产亏损那样常规结转。

问 3：出售前应何时联系公证人？
答：最好在出售意向明确后尽早联系，最迟应在准备签署销售承诺书时介入。从 compromis de vente 到正式过户，通常约需两至三个月；非居民往往还需额外预留税务代理安排时间。

问 4：持有年限如何计算？
答：从购入公证合同签署日到出售公证合同签署日，按完整年度计算。

问 5：继承或赠与取得的房产，持有年限如何计算？
答：这取决于具体法律路径与文件结构，需由公证人逐案确认。在继承与家族传承情形中，税务历史的判断必须谨慎，不能想当然地推定持有期或成本基础。

问 6：关于购置成本和持有结构，应查看哪一页？
答：银舍的《在巴黎购置房产：费用详解与持有结构选择》页面系统解释了一次性购置成本、融资相关费用，以及个人持有与 SCI 架构的税务逻辑，建议与本文配合阅读。

本文所涉数字与原则基于页面所述现行法国税制背景，仅供一般信息参考。实际增值税取决于持有年限、税务居民身份、持有结构、可扣除成本及凭证完整性。出售前，建议委托在法国执业的公证人，并在必要时咨询专业税务顾问进行逐案测算。

→ 本系列上一篇：在巴黎购置房产——费用详解与持有结构选择

→ 租赁收入税务结构详见：巴黎租赁市场指南

AAriane · 巴黎七区 · 3 avenue Duquesne持牌不动产顾问 · 中英法三语服务 · 直接委托，非转介

数据参考：2024–2025年法国现行税法。增值税计算涉及个人情况、持有结构及工程凭证等多重变量，本文为框架性说明，不构成税务建议。出售前建议委托在法国执业的公证人及税务顾问进行逐案测算。