top of page
  • email
  • 5a4e2ef62da5ad73df7efe6e

海外买家指南 › 费用与税务 › 持有成本（自住）

银舍 AAriane

2026年6月

持有巴黎公寓：自住期间年度成本完整清单

Owning a Paris Apartment — Annual Holding Costs for Self-Use

巴黎市区100㎡次要住所，年度刚性持有成本约€16,000–€27,000，涵盖不动产税（taxe foncière，2023年巴黎上涨52%）、居住税（次要住所仍须全额缴纳）、物业管理费（€40–€80/㎡/年）、家庭保险及IFI（净值超€1.3M触发）。大修临时摊派不可预测——购房前务必查阅最近三年assemblée générale记录。

In central Paris, annual holding costs for a 100㎡ secondary residence range from approximately €16,000 to €27,000, covering property tax (taxe foncière), residence tax (still applicable to secondary residences), building management charges (€40–€80/㎡/year), home insurance, and IFI wealth tax (triggered above €1.3M net value). Extraordinary repair levies can arise without notice — reviewing the last three years of building assembly minutes before purchase is essential.

海外买家在出手前，最常问的问题之一是：买下来之后，每年要花多少钱？买入成本是一次性的，持有成本是长期的。算清楚了，才算真正懂这个市场。

 

以下按费用类别逐项说明，所有数字均基于2024年巴黎市区实际行情。

一、物业管理费（Charges de copropriété）

是什么：

公寓业主每季度向物业管理公司（syndic）缴纳，覆盖公共区域清洁、电梯维护、楼管员工资、建筑物公共保险等。

二手房（ancien）巴黎市区参考总费率：约8%

巴黎参考区间： €40–€80 / ㎡ / 年

影响因素：

  • 有无门房（gardien/concierge）：有门房的楼盘管理费通常高出20–30%

  • 有无电梯（ascenseur）：电梯维护、检修及保险费用由全体业主分摊，无电梯楼盘管理费相应较低

  • 供暖方式：接入城市集中供热（CPCU）的楼盘，供热费含在charges中，看似费用高，但已包含冬季暖气

  • 楼龄与设施：奥斯曼式建筑（immeuble haussmannien）因公共区域维护要求高，管理费普遍高于现代楼盘

100㎡ 年度参考：€3,000–€8,000

二、不动产税（Taxe foncière）

是什么：

由业主缴纳的地方税，每年秋季征收，无论自住或出租均需缴纳。

​

计算方式： 地籍估算租值（valeur locative cadastrale）× 地方政府税率

巴黎参考： 约为市场年租金的8–12%，即每㎡约 €20–€40 / 年

​

重要提示： 巴黎市Taxe foncière于2023年上涨52%，此后持续调整。购房前务必索取卖方最近一年税单，不可依赖估算数字。

​

100㎡年度参考：€2,000–€4,000

三、居住税（Taxe d'habitation）

主要住所（résidence principale）： 自2023年起全面取消，不再征收。

次要住所（résidence secondaire）： 仍然征收，且巴黎市对次要住所加征额外税率（majoration）。

​

适用范围说明： 海外买家在巴黎购置的房产，税务上通常被认定为次要住所，居住税仍须缴纳。

 

空置房产： 连续空置超过一年的房产，须缴纳空置税（taxe sur les logements vacants）。

 

100㎡次要住所年度参考：€1,500–€3,000

四、家庭保险（Assurance habitation）

法国公寓涉及两类保险，性质不同：

保险类型                                                     适用对象                                              100㎡参考年费

居住险（multirisque habitation）           实际居住者（业主自住）                    €300–€500        

非居住房东险（PNO）                            业主不在其中居住                                €150–€250        

注：

  • 底层或顶层公寓因渗水、盗窃风险差异，保费可上浮10–20%

  • 房贷保险（assurance emprunteur）与上述保险完全独立，性质不同，勿混淆

五、大修专项基金（Fonds travaux）

法律依据： 2014年ALUR法规定，满足一定楼龄条件的共有产权建筑须强制缴纳大修储备金，通常不低于年度管理费的5%。

潜在风险： 物业全体业主大会（assemblée générale）可随时通过大额维修决议（外立面翻新、屋顶、电梯更换等），业主须按产权份额出资，金额可能达数万欧元。

​​

​

购房前必做： 调取最近三年assemblée générale会议记录，确认是否有已规划或在议的大修项目。

六、网络与通讯费

高速光纤（>100 Mbps）： 月费约 €30–€40，通常含基础电视频道。主要运营商：Orange、SFR、Free、Bouygues。

 

扩展频道订阅可达 €60–€100/月。

七、电费

巴黎公寓供暖方式因楼盘而异：

  • 老建筑（奥斯曼式）： 多接入城市集中供热（CPCU）或使用燃气，暖气费通常含在管理费中

  • 现代或翻新公寓： 更多采用全电供应（暖气+热水+厨房）

​

​全电公寓（100㎡）月均电费参考：

截屏2026-06-15 15.05.10.png

注： 实际费用与建筑隔热性能（DPE等级）高度相关。购房前查阅DPE诊断报告是评估能耗成本的标准步骤。

 

空调： 巴黎传统石质建筑因墙体厚、朝向好，夏季室内温度较稳定，空调普及率低于全国平均。若安装分体式空调，夏季月均电费增加约 €50–€100。

八、安防系统（可选）

安装联网警报系统（télésurveillance），年服务费约 €300–€500，视服务商和功能配置而定。

九、室内清洁与日常维护

专业家政：

  • CESU申报家政：约 €15–€20净/小时

  • 通过家政公司预约（含社保）：约 €22–€28/小时

  • 100㎡公寓每次约需3小时

​

室内轻装维护（刷墙、小修等）： 可参考 房产价值的0.5% / 年 作为年度预算基准。高顶、复杂线脚的豪华公寓实际费用通常高于此标准。

年度费用汇总（巴黎市区100㎡，次要住所）

费用项目                                                                     年度参考区间                                                备注                             

物业管理费                                                                 €3,000–€8,000                                               含供热则取高值          

不动产税                                                                     €2,000–€4,000                                               以实际税单为准          

居住税（次要住所）                                                  €1,500–€3,000                                               主要住所已免除          

家庭保险                                                                     €300–€500                                                     自住险                          

网络通讯                                                                     €400–€500                                                     基础套餐                      

电费                                                                             €1,800–€2,400                                              全电供应刚性               

合计                                                                             €9,000–€18,400                                            不含大修、维护、清洁

集中供热楼盘：暖气费含在管理费中，电费相应降低，整体持有成本差异不大。

常见问题解答

Q：买了巴黎公寓，不住也要交税吗？

A：是的。不动产税（Taxe foncière）无论是否居住均需缴纳。次要住所的居住税也照常征收。

​

Q：巴黎房产的持有成本高吗？

A：与伦敦（council tax + service charge普遍更高）或香港（差饷+管理费）相比，巴黎自住房产的年度税务负担属于西欧         中等偏低水平。核心优势在于：主要住所居住税已取消，资本利得税有逐年减免机制。

​

Q：管理费里包含什么，我还需要单独付什么？

A：管理费（charges）通常含公共区域维护、电梯、楼管员、建筑公共保险。不含：业主自用水电、家庭保险、室内装修。具体范围以每年的charges明细表（décompte de charges）为准。

​

Q：大修费用可以预测吗？

A：部分可预测——购房前查阅assemblée générale记录可了解已规划项目。但突发性大修（如管道老化、立面裂缝）难以         预判，这也是为什么大修储备金制度的存在至关重要。

数据参考：2024–2025年法国现行税法及公证费标准。结构选择涉及个人税务、遗产及法律情况，本文为框架性说明，不构成法律或税务建议。建议在任何决策前咨询在法国执业的公证人及税务顾问。

 

下一期（二）：房产持有出租期间的费用与税务结构——涵盖租金所得税、社会分摊金（prélèvements sociaux）、CFE、出租专属保险等。

AAriane · 巴黎七区 · 3 avenue Duquesne持牌不动产顾问 · 中英法三语服务 · 直接委托，非转介

bottom of page