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海外买家指南 › 费用与税务 › 持有成本（自住）

银舍 AAriane

2026年6月

持有巴黎公寓：自住期间年度成本完整清单

对于海外买家而言，购房之后“每年要花多少钱”，往往和“买入时要花多少钱”同样重要。购置成本是一次性的，持有成本则是长期、反复发生的。以巴黎市中心一套约 100㎡ 的次要住所为例，年度刚性持有成本通常约为 €16,000–€27,000，具体取决于楼盘条件、税务身份、使用频率以及是否触发 IFI。

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本文聚焦 自住 / 次要住所 场景，不讨论出租运营结构，适用于巴黎市中心总价约 €2M 以上住宅的年度预算参考。

一、年度持有成本包括什么

对于一套不出租的巴黎公寓，年度持有成本通常可分为以下几类：

  • 物业管理费

  • 地方税费

  • 家庭保险

  • 水电网及通讯支出

  • IFI 及大修等特殊支出（如适用）

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其中，有些成本具有较高可预测性，有些则高度依赖楼宇本身和业主大会决议。因此，在购房前审阅楼宇历史文件，与审阅房产本身同样重要。

二、物业管理费（Charges de copropriété）

物业管理费通常按季度向物业管理公司（syndic）缴纳，用于覆盖公共区域清洁、电梯保养、门房工资、建筑公共保险，以及部分楼盘的集中供暖。

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巴黎参考区间：€40–€80 / ㎡ / 年
100㎡年度参考：€3,000–€8,000

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影响因素主要包括：

  • 是否设有门房 / concierge

  • 是否设有电梯

  • 是否接入集中供热系统（如 CPCU）

  • 楼宇年代、公共区域维护标准及是否为奥斯曼建筑

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一般来说，配有门房、电梯及集中供暖的楼盘，会处于区间较高位置。

三、地方税费

1. 不动产税（Taxe foncière）

不动产税由业主每年缴纳，无论房产是否出租或自住均需承担。其计算基础为地籍估算租值（valeur locative cadastrale）乘以地方税率。

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巴黎参考：€20–€40 / ㎡ / 年
100㎡年度参考：€2,000–€4,000

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重要提示：巴黎市于 2023 年大幅上调不动产税，之后仍可能继续调整。购房前应要求卖方提供最近一年税单，而非仅依据市场均值估算。

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2. 居住税（Taxe d’habitation）

主要住所（résidence principale）自 2023 年起已全面取消居住税，但 次要住所（résidence secondaire） 仍然征收。对于海外买家而言，巴黎公寓通常会被认定为次要住所，因此居住税一般仍需缴纳。

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100㎡次要住所年度参考：€1,500–€3,000

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若房产长期空置，还可能因具体情况涉及空置税等额外税费。

四、家庭保险

巴黎公寓通常涉及以下两类保险：

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底层或顶层公寓的保费可能因渗水、盗窃等风险而更高。需要注意的是，房贷保险（assurance emprunteur）与上述保险性质完全不同，不应混淆。

五、大修基金与临时摊派

根据法国共有产权规则，许多住宅楼宇需依法缴纳大修储备基金（fonds travaux）。除此之外，业主大会也可能随时表决通过大额维修项目，例如外立面翻新、屋顶维修、电梯更换或主管道更新。

这类支出并不完全可预测，按产权份额分摊后，单个业主所承担金额可能达到数万欧元。

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购房前务必调阅：

  • 最近三年的业主大会会议记录

  • 大修储备金情况

  • 已批准或讨论中的大修计划

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对于高端住宅而言，这一项往往比水电费的小幅差异更影响长期持有舒适度。

六、水电网与通讯支出

1. 网络与通讯

巴黎高速光纤网络基础套餐通常约 €30–€40 / 月，一般包含基础电视服务。若增加高级频道或国际频道，费用会进一步上升。年度参考：€400–€5002.

 

2.电费

电费高低与供暖方式及房屋能耗表现密切相关。许多巴黎老建筑采用集中供暖或燃气供暖，其部分供暖成本已包含在物业管理费中；而经过翻新或较新的公寓，则可能以全电系统承担暖气、热水和厨房设备。100㎡全电公寓年度参考：€1,800–€2,400如安装空调，夏季电费还会进一步上升。购房前查阅 DPE 能耗诊断，是评估长期电费的标准步骤。

 

3. 安防系统（可选）

若安装联网警报或远程安防服务，年服务费通常约 €300–€500，视服务商与系统配置而定。

七、室内清洁与日常维护

对于海外业主而言，清洁与轻维护支出常被低估。

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参考区间如下：

  • CESU 申报家政：约 €15–€20 净 / 小时

  • 通过家政公司预约（含社保）：约 €22–€28 / 小时

  • 100㎡公寓每次通常需 约 3 小时

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室内轻装修与小修维护（如补漆、局部修缮等），可粗略按 房产价值的 0.5% / 年 作为预算基准；高顶、复杂线脚和高等级材料的公寓，实际成本通常更高。

八、年度费用快照（巴黎市区 100㎡ 次要住所）

年度持有成本汇总：

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上述合计不包含大修摊派、清洁、室内维护及贷款成本。若楼盘采用集中供暖，冬季取暖费已部分计入物业费。

IFI 参考税率表：

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IFI 适用于净应税法国不动产资产超过法定门槛的情况；与房产直接相关的合格负债，在满足条件时可从税基中扣减。

九、决策框架

对于自住型买家而言，年度持有成本不应在购房后才考虑，而应从一开始就作为购置决策的一部分。

 

  • 实践中可按以下逻辑理解：

  • 若以长期家庭自住为主，应重点关注物业费、储备基金和未来大修风险。

  • 若一年只偶尔使用公寓，应重点关注次要住所税费、安保、保险和远程维护安排。

  • 若购房使用杠杆，则年度持有成本应与贷款偿付和 IFI 可扣减性一并测算。

  • 若正在比较直接持有与 SCI 架构，则应把年度持有成本与 IFI、未来退出税务一起建模，而不能孤立看待。

 

房价只是进入门槛，真正决定“持有是否舒适”的，是每年持续发生的成本结构。

十、常见问题解答

问 1：买了巴黎公寓，即使不常住，也要交税吗？
答：要。不动产税无论是否入住均需缴纳；如果该房产被认定为次要住所，通常还需缴纳居住税。

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问 2：巴黎房产的年度持有成本算高吗？
答：若以国际主要城市对比，巴黎高端自住房产的税务和管理负担通常处于中等水平，但在 €2M 以上资产区间，税费、物业费与 IFI 叠加后，依然会形成明显的五位数年度预算。

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问 3：物业管理费通常包含什么，什么需要单独支付？
答：物业管理费通常包括公共区域维护、电梯、门房、建筑公共保险，部分楼盘还包含供暖；但业主私用电费、家庭保险、室内装修与维护通常需要单独承担。

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问 4：大修费用可以提前判断吗？
答：部分可以。查阅近年的业主大会记录可以识别已规划项目，但突发性维修仍难完全预测，因此储备基金水平和楼宇历史尤为关键。

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问 5：IFI 是否应被视为年度持有成本的一部分？
答：对于超过门槛的买家，是的。IFI 是针对法国不动产净值的年度税负，应纳入长期持有预算，尤其是次要住所配置中。

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问 6：关于购置成本与持有结构，应查看哪一页？
答：银舍的 《在巴黎购置房产：费用详解与持有结构选择》 页面系统说明了一次性购置成本、贷款相关费用，以及个人持有与 SCI 架构的主要税务逻辑，可与本文配合阅读。

数据参考：2024–2025年法国现行税法及公证费标准。结构选择涉及个人税务、遗产及法律情况，本文为框架性说明，不构成法律或税务建议。建议在任何决策前咨询在法国执业的公证人及税务顾问。

 

下一期（二）：房产持有出租期间的费用与税务结构——涵盖租金所得税、社会分摊金（prélèvements sociaux）、CFE、出租专属保险等。

AAriane · 巴黎七区 · 3 avenue Duquesne持牌不动产顾问 · 中英法三语服务 · 直接委托，非转介

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