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一文详解巴黎高端公寓的每月开销
许多客户经常向我们询问在巴黎持有一套公寓的费用。大致上，持有一套公寓有四大方面的支出：公寓本身运作所需支出（物业公摊费用、电费和互联网费、保险费、公寓内部清洁维护费），大楼重大工程费，税收（土地税、居住税、房产财富税），以及一些其他支出（公寓出租管理费、管家服务费）。
今天我们就以一套位于左岸圣日尔曼区，100平方米，价值200万欧元的高端公寓为例，详细解说一下公寓的日常维护会有哪些支出（请勿将其与购买公寓的费用混淆哦）。
01/ 公寓本身运作所需费用
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银舍 AAriane
2026年6月
在巴黎购置房产：费用详解与持有结构选择
在巴黎购置二手房产，买方一次性附加成本约为成交价的8%（购置税及公证规费）。持有结构的选择——个人直接持有、SCI à l'IR、SCI à l'IS，或境外架构——直接决定IFI敞口、出租税务处理方式与未来出售的增值税减免资格。结构一旦确定，事后调整触发新一轮购置税，成本极高。本文覆盖所有费用明细及结构完整比较。
一、购置阶段的一次性成本
对于巴黎二手房产，“公证费”实质上主要由各类购置税和行政规费构成，公证人的实际报酬在总额中仅占较小比例。整体来看，二手房产的一次性购置成本通常约为 成交价的 7–8%。新房（VEFA）适用不同税率，购置成本约 2–3%，本文不展开。
1. 二手房购置成本构成
以巴黎市区为例，约 7–8% 的购置成本主要由以下部分组成：
新房（VEFA）适用不同税制，整体购置成本约 2–3%，本文聚焦二手房市场。
2. €2M 购房案例示意
以下示例展示了一笔典型巴黎二手房交易的成本逻辑，假设经纪费由卖方承担并已计入成交价，仅作为决策前的测算参考，并不能替代公证处的正式结算单。
若房价在 €3M–€10M 区间，整体逻辑不变：通常仍可按成交价约 7–8% 的一次性购置成本进行初步预算，具体以公证处测算为准。
3. 贷款相关费用
如购房需银行贷款，在上述购置税费之外，还会产生一次性及每年贷款相关成本，取决于贷款银行、贷款条件及抵押安排。
不少高净值买家会选择以证券资产作为质押，通过 Lombard 贷款方式购房，即在不出售组合的前提下融资。这种方式有助于保留市场敞口，相关负债在合理结构下通常可在 IFI 中作为不动产相关贷款予以扣减，但同时引入杠杆与保证金风险，需要与整体资产配置和汇率、期限管理相匹配。
二、持有结构与 IFI
选定何种持有结构，是巴黎购房中最具长期影响的决策之一。它直接影响 IFI 暴露、出租所得及未来出售的增值税处理，以及家族财富传承安排。一旦过户完成，再调整结构往往成本高昂，因为结构转换通常会触发新的过户税，并可能“锁定”已有增值。
1. 四种主要持有结构
对于非居民或多国身份买家，常见持有方式包括：
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个人直接持有
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SCI à l’IR（透明税制的法国不动产民事公司）
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SCI à l’IS（选择公司税制的法国不动产民事公司）
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境外公司持有法国 SCI（跨境架构）
不同结构在简易程度、税务优化空间、传承灵活性和合规复杂度之间存在权衡。
2. 不同结构下 IFI 的适用情况（简化版）
下表为 IFI 处理方式的常见情形（简化）：
与房产直接相关的贷款在符合条件时可以从 IFI 计税基础中扣减，但具体处理需结合个人资产结构、债务安排及相关税收协定逐案分析。
3. 个人直接持有
个人直接持有通常适用于 单一房产、自住或家人使用为主、持有期限较长且传承安排相对简单的情形。
特点包括：
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设立与维护成本低，权益直接登记在个人名下。
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超过 €1.3M 门槛后，房产净值全额计入 IFI。
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出售时适用个人房产增值税制度，享受持有年限减免：持有 22 年后增值所得税部分可完全减免，持有 30 年后社会附加税部分可完全减免。
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逝世时适用法国强制继承规则，如需更灵活的传承安排需提前配合其他工具。
4. SCI à l’IR（透明税制）
SCI à l’IR 为透明税制的不动产民事公司：公司本身不缴纳所得税，利润和亏损按照持股比例分配给股东，由股东在个人税表中申报。
常见适用场景：
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家族成员共同持有、多人合伙投资。
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持有期限较长，希望在传承安排上更灵活。
-
需要通过公司章程在决策权与经济权益之间做更精细的安排。
要点：
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出租收入及出售增值在税务上基本等同于股东直接持有房产。
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IFI 为穿透税：股东按持股比例，将对应房产净值计入个人 IFI。
-
出售时适用与个人持有相同的房产增值减免规则，可享 22 年 / 30 年的减免。
-
对大规模带家具出租等活动不适合简单纳入该结构，超出一定范围可能触发税制变化，需要专项分析。
5. SCI à l’IS（公司税制）
选择公司税制的 SCI 属于独立纳税主体，在 以出租回报为目标的项目中（尤其带家具出租和重投入项目）往往更具吸引力。
要点：
-
公司层面对利润缴纳公司税（例如 15% 起，超过一定利润水平适用约 25% 税率，视当期法律规定而定）。
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房产可在账面折旧，从而在一定期限内降低应税利润。
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亏损通常可在公司层面结转。
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出售时适用公司资本增值规则，无法享受个人 22 年 / 30 年减免。
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向股东分红时，股东层面仍需对分红纳税，整体存在经济上的“双重税负”。
在 IFI 方面，股权的估值及公司债务结构可能带来不同结果，但合规的 IFI 规划不能仅依赖形式上的“公司架构”，必须与真实资产与负债结构相匹配。
6. 境外公司 + 法国 SCI 架构
通过境外公司持有法国 SCI 的跨境架构，适用于部分拥有多重国籍或多重税务居民身份的家庭。该结构在法律上是可行的，但需要特别谨慎。
要点：
-
税务机关会重点审查经济实质：实际决策地点、银行账户安排、董事会运作及资金流向。
-
双边税收协定可能影响 IFI 暴露及资本增值税的处理。
-
架构形式与实际运作脱节，可能引发税务机关质疑与调整。
此类结构应在购置前与国际税务顾问及法国公证人共同分析，并非通常意义上的“标准方案”。
三、年度持有成本：单独页面说明
持有巴黎房产还涉及每年的刚性成本，包括房产税、居住税、物业管理费、保险以及在适用情况下的 IFI。
鉴于内容较为丰富，银舍已将相关测算集中于独立的 巴黎房产年度持有成本指南 页面，重点以市中心约 100㎡、总价约 €2M 的次要住所为参照，为您量化年度预算。
四、决策框架（简化版）
在实际决策中，成交价、持有结构、融资方式和持有期限需要综合考虑。简化框架如下：
-
自住为主、长期持有、单一房产
个人直接持有或 SCI à l’IR 往往更合适，优先考虑结构简洁、退出税务友好及继承安排清晰。 -
家族共持、多套资产、传承导向
SCI à l’IR 通常在控制权、传承灵活性及税务透明度之间提供较好的平衡，适合配合生前赠与等传承工具。 -
出租导向、带家具出租、追求现金流优化
可考虑 SCI à l’IS，以折旧和公司税制进行利润及现金流管理，但需综合衡量未来出售及 IFI 的整体效果。 -
资产跨境分布、涉及协定与继承多法域
境外公司 + 法国 SCI 架构在部分复杂情形下有其价值，但必须具备真实经济实质，并在专门顾问参与下设计，不宜视作常规选择。
银舍（AAriane）与巴黎公证人及税务顾问紧密合作，在您签署购房意向书前，为您搭建适合自身情况的购置与持有策略。
五、常见问题（€2M 以上巴黎住宅）
问 1：非居民买家与法国居民在购置税费方面是否有区别？
答：在购置税及公证规费方面，法国法律对居民与非居民并无差别，税率和计算方式相同。区别在于房产如何纳入您整体税务及申报体系中，而非购置本身的税率不同。
问 2：是否可以通过 Lombard 贷款，以投资组合作质押来购买巴黎房产？
答：可以。许多私人银行提供以证券组合或现金作为质押的 Lombard 贷款，用于购置房产，而无需出售现有资产。此方式有助于保留市场敞口，并在合理架构下可作为 IFI 中的不动产相关负债予以扣减，但同时引入杠杆及保证金风险，需要与整体资产配置及退出计划协调。
问 3：作为第二住所持有的房产，需要持有多少年才能在出售时享受增值税的完全减免？
答：在适用个人房产增值制度的前提下，持有 22 年后，增值所得税部分可实现 100% 减免；持有 30 年后，社会附加税部分亦可实现 100% 减免。对于 SCI à l’IR 结构，在多数情况下也可享受与个人持有相同的减免节奏。
问 4：设立 SCI 是否一定可以降低 IFI 暴露？
答：未必。对于 SCI à l’IR，IFI 一般穿透至股东，由股东按持股比例将对应房产净值计入个人 IFI。SCI à l’IS 在资产及负债的呈现方式上可能有所不同，但仅凭形式上的公司结构并不能自动“消除” IFI，任何潜在优势都需在整体资产负债与协定框架下进行评估。
问 5：如果购房后发现持有结构选择不理想，是否可以再调整结构？
答：可以，但通常成本较高。将个人名下房产转入 SCI 或其他载体，往往会触发新的过户税，并可能锁定既有增值，因此原则上更建议在签署购房合同之前完成结构设计与评估。
问 6：关于年度持有成本的详细测算，可以在哪里查阅？
答：银舍的 《巴黎房产年度持有成本指南》 页面，已对房产税、居住税、物业费、保险及 IFI 估算进行系统梳理，并以市中心约 100㎡、总价约 €2M 的次要住所为参照，为您搭建长期预算模型。
数据参考：2024–2025年法国现行税法及公证费标准。结构选择涉及个人税务、遗产及法律情况，本文为框架性说明，不构成法律或税务建议。建议在任何决策前咨询在法国执业的公证人及税务顾问。
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