巴黎楼市要“崩”？！交易量跌破24%，但事情远没那么简单

AARIANE 银舍 ｜ 创始人银盈 专业解读

九月复工，在媒体大幅报道之前，先跟大家聊一聊最新数据：

2027大选在即:

大盘断崖下跌,顶豪逆势狂飙？

九月一回到巴黎，案头就摆着一则行业报道：巴黎公证人协会（Chambre des notaires de Paris）数据显示，巴黎房产交易量在今年前5个月下降了24%。而这，恰好和我7月底离开巴黎度假前收到的另一条消息形成鲜明对比——2026 上半年，超高端（super prime）豪宅的交易总额，已经超过了去年全年。

一侧是断崖式下跌，一侧是狂飙式冲顶。

同一个巴黎，同一个上半年，两组数字却讲着完全相反的故事。那么，这对我们不同层次的海外与本地买家，又各自意味着什么机会？这些信息，又该怎么利用？这篇就来拆一拆。

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先看两组"打架"的数据

第一组：大盘失速的“至暗时刻”

据巴黎公证人协会数据，截至2026年5月底，巴黎房产交易量在滚动十二个月口径下同比下降13%；而进入2026年后跌势加速，今年前五个月的跌幅扩大至24%。全国层面同样承压（-6.5%）。

症结不只在价格。巴黎房价目前仍维持在每平方米约1万欧元的高位，但真正压住成交的，是购房者信心的不足——融资条件持续收紧抬高了入场门槛，再叠加2027年总统大选临近带来的不确定性。利率是实实在在的压力，而比高利率更让市场犹豫的，往往是前景的不明朗：方向看得清，买家尚能权衡利弊；一旦明年难料，不少人便倾向于再等一等。

第二组：顶豪仍在疯狂“破纪录”

在天平的另一端，情况完全相反。

据地产顾问机构 Savills 最新专项研究（CFNEWS IMMO 2026年7月28日报道），2026年上半年，成交价超过 1000万欧元的超高端（super prime）豪宅交易总额，已经超过了整个 2025 全年——而 2025 本身已是相当强劲的一年。

据 Savills 研究：上半年巴黎在最顶级的细分市场重获显著关注，尤其是拎包入住的成品房与独栋府邸（hôtel particulier）；超过 30M€ 的私宅已录得至少三宗成交，且法国本土家族客户在这一价位段异常活跃。

几宗标志性成交：

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战神广场旁

avenue Élisée Reclus

一套坐拥埃菲尔铁塔全景的 一线420㎡ 公寓，以约2600万欧易手（约 4万欧/平）；

圣父街

rue Saints-Pères

开云集团（Kering）董事长 François-Henri Pinault 与妻子、影星 Salma Hayek，将一套 500㎡ 花园层复式公寓以 1850万欧 出手；

16区 安迪涅街

rue d'Andigné

达飞海运集团（CMA CGM）董事长 Rodolphe Saadé 斥资 5500万欧购入 ——这座 1000㎡ 的顶级宅邸，原主人正是 Snapchat 创始人、超模米兰达·可儿的丈夫 Evan Spiegel。

此外，下半年还将有多宗重量级交易落定，其中包括 "7 rue Monsieur" 蒙西厄街（中国大使馆也在这条街上）一栋 740㎡ 私人府邸，由 Winamax 创始人 Christophe Schaming 以 4440万欧 收购。

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这不是数据打架，是"市场分化"

两组数字讲的其实不是同一个巴黎。

前者是整体住宅市场——大众与中端置业者，对利率、税制、大选等变量比较敏感，遇到不确定的信号，往往倾向于观望。

后者是金字塔尖的稀缺资产——买家是国际富豪与回归的法国家族，决策逻辑与贷款利率、短期政治周期基本脱钩。他们要的是没有硬伤、能穿越周期的保值品。

Savills 在报告中特别点出一个"双速市场"特征：毫无瑕疵的房子可以在几天内、不还价成交；而有瑕疵的产品则卖得慢、且价格常常低于预期。 这句话，值得每一位卖家和买家反复读。

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什么是超高端（super prime）？

它和你有什么关系？

  [ 先说清楚一个概念 ] .

超高端 "super prime" 并没有统一的法定定义，它是地产顾问行业的市场用语。业内一般用它指代位于某个市场价格金字塔最顶端（约 1%）的稀缺资产——国际上常以 1000万美元／欧元为门槛（Knight Frank 口径），在巴黎语境下，Savills 正是以 1000万€ 作为这条最顶端的分界线。

具象一点，巴黎的超高端 (super prime) 豪宅大致长这样：

· 6区、7区、8区、16区核心地段的整层公寓或独栋府邸（hôtel particulier）；

· 带稀缺景观和/或真正的户外空间；

· 面积动辄 400㎡ 以上，单价 3.5万起/㎡；

· 层高常在 4 米以上、采光通透、楼层高；

前文那几宗——战神广场 2600万€、圣父街 1850万€、安迪涅街 5500万€——都属于这一档。

那么，这跟一位预算 200/300万欧的

海外买家有什么关系？

关系很大，但逻辑要反过来看。

200/300万这个区间，本身够不到 super prime 的门槛——你买的不是塔尖，而是塔尖下面那一层。但恰恰是这一层，此刻出现了机会：

· 顶端在证明一件事：真正稀缺的资产（好地段、好景观、优质建筑、具有稀缺点）具备穿越周期的保值升值能力——这个逻辑，向下同样成立；

· 大盘却在降温：整体交易量下行 24%，意味着这个价位段的卖家更焦虑、买家更稀少、议价空间更大。

翻译成人话：顶端的富豪们已经用真金白银帮你把"什么样的房子值得买"这道题做完了，而大众市场的观望情绪，又刚好把价格压了下来。 你要做的，就是拿着大众市场的预算，去挑一套带着 super prime "稀缺基因"的房子——用降温的价格，锁定不降温的品质。

真正该盯的，从来不是"总价够不够贵"，而是这套房具不具备顶端资产的那几条硬指标：地段、建筑、景观、采光、户型完整度：但基因必须对得上。

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回到开头的问题：巴黎房市在往哪儿走？

「

我的答案是：它不是统一的涨跌，它在继续分层。 大众市场因为不确定而放缓，稀缺资产因为稀缺而愈发坚挺。这两条线，未来只会越走越远。

而对预算 200/300万和更高预算的置业者来说，此刻正是一个用大市场的价格、挑顶端逻辑的房子的窗口期。

」

（题外一句：我们 2024 年看过 格勒内尔街 rue de Grenelle 那处项目，虽算不上 super prime，却把这个道理演绎得淋漓尽致。当时开发商现金流吃紧，把同栋两套尚未完工的"烂尾房"低价放出——地段与房子本身都是上乘，却仍被不少客人反复犹豫、最终错过。

后来的剧情很说明问题：开发商先卖掉其中一套，转身就用这笔现金，把剩下那套彻底完成翻修、软装到位，如今重新上市——价格自然今非昔比。

它算不上塔尖，却正是我们反复讲的那种"带着高端基因"的房子：地段够硬、底子够好，市场再冷，它自己会把价格找回来。这个故事有意思，下次单独细讲。）