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「干货」法国房产投资税收篇 看完之后让你通通透透

在法国买房不管是投资还是自住,都离不开税收的话题。

很多投资高手也都曾经是税务小白,被税务繁复傇杂的细节所困扰过。

为了给刚开始对房产投资方面关注的朋友解疑答惑,我们把大家经常会问到的一些法国买房税收问题在这里做一个全方位的总结。


1/ 买房过户时

众所周知,在买房交易的最后环节,会有公证费(frais de notraire) 产生。


公证费包括给政府的过户税, 占比大约是68%,各种公文手续费约为15%,另外还有大约17%的公证人服务费。公证费在交房前是由公证人保管的,交易成功后,公证人会把税收的钱转交给政府。​

在法国,房产公证费针对新房和旧房的比列是不一样的。旧房的公证费是7%-8%之间,而新房的公证费则是2%-3%。



​有时候,在新房进行促销时,开放商往往会推出减免公证费的优惠政策 : 也就是说,开发商会替您承担全部的公证费用。


公证费的具体计算方式可以参考这个网站:

https://www.immobilier.notaires.fr/fr/frais-de-notaire (长按复制)




​2/ 房屋持有时


在房屋购买之后的持有过程中,则会产生土地税,住房税,房产出租收入税等多种税收,房产出租收入税因个人收入的不同而异,不能一概而论,所以我们只对土地税(Taxe foncière)住房税 (Taxe d'habitation) 进行讲解。



住房税(Taxe d'habitation)

住房税:顾名思义,是由居住在房子里的人来支付的费用。在不久的将来住房税有被取消的趋势,不过目前为止,还是要按时缴纳的。不管房子的所有权是谁,是出租还是自住,住房者是享有优惠住房政策的公务员,还是可以免费居住的公寓管理员,只要有人住在房子里,就会产生住房税,并且是由住的人来支付的。

有些房东不出租房产以为可以避免住房税,其实不然,如果房屋空置超过1年,政府会征收空置税,大概是相对应租金的12.5%(第一年),以后上涨为25%。


住房税是怎么计算的?


住房税 (Taxe d'habitation) 的计算是跟住在房子里的人的个人情况息息相关的:至于缴纳多少,和居住人的收入,家庭负担,以及该地区房屋的租金价值是有直接关系的, 并没有一个准确的计算方式。


住房税有可能被减免吗?


法国的弱势群体是有很多的优待,居住税也不例外。学生,享受国家补助的低收入人群,残疾人,丧偶,60岁以上的老年人都有可能是被减免的对象 (当然最重要的还要根据住户收入的情况来计算)。

土地税(Taxe foncière)

土地税:也称为“地方税”此费用则是由产权人来支付的。土地税根据地区的不同,政策的不同也会有所差异。因此投资房产之前一定要先了解清楚此地的土地税是怎样的,但是总体来说,法国的土地税比美国等国家低很多。


土地税是怎么计算的呢?


法国的每个城市计算土地税的规定都不同,但是对于买房投资正在选房的朋友可以参考的一个小窍门就是: 如果该地区的商业用地较多,那么住宅土地税相应来说就会比较低一些。


一个比较简单的计算方法是,巴黎的土地税大概是一年租金的10%到12%,基本上是一个月的租金,而法国有些地区则会达到年租金的25%。


法国境内要缴纳土地税的不单单只有住房,用于住宅的船只、商铺,地窖,以及农田,大型工业基地也要缴纳土地税。


土地税会有减免吗?


对于新房来说,土地税减免的政策还是挺多的:政府为了刺激民众们在郊区买房减缓小巴黎的住房压力,都把2年的土地税给减免了。

如果您买的是新房而且还是环保材质的,政府还会减免您三年的土地税以奖励环保住宅买家。

另外就是针对于收入低于个人一个月409.43欧元(情侣675.52欧元)的人群,土地税也是可以减免的。


​3/ 房屋出售时


如果您的房产投资做的非常成功(比如说在银舍的协助下),出售时房产大大增值,那么就会涉及到房屋增值税 (La plus-value immobilière)


但是,这项税收只是针对享乐性房产(Résidence Secondaire)和投资类房产的,并不涉及自己的主要居住地 (Résidence Principale),也就是说当您出售您的主要住所时,不需要缴纳增值税。


增值税是怎样计算的呢?


房屋出售时的增值税由两部分构成。

一是按照出售时房屋增值部分的19%征收所得税(Impôt sur le revenu) ,另一部分是需要缴纳17.2%的社会税(Les prélèvements sociaux) 。


增值税是怎样减免的呢?


在房产购入的五年之内出售是没有任何增值税减免的。但从第六年开始,可以享受阶梯性的减免。


具体情况我们来看一下表格:​


我们可以看到,在拥有房产的第二十二年所有个人所得税的部分就全部减免掉了,第三十年时则可以全部免除社保金税部分。


对于外国人来说,在进行不动产转让时所涉及到的交税问题,必须要请代税公司(Représentant accrédité)进行处理,费用根据房产的价值,从几百到几千不等。

以上就是在法国房产投资购入,持有,和出售不同阶段会涉及的税收情况。


(再次重申:每个人的情况不同,税收方面会有很大差异,我们的建议是咨询专业人士,作出度身定制的计划)


联系银舍,开启您的房产投资之旅!



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