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疫情后 - 巴黎房市哪家欢喜哪家愁?机会有哪些,在哪里?



这次突发的疫情真是杀了个我措手不及:2月以来本来一点不防范的我(不带口罩,仍然天天东奔西跑见客户,见投资人,谈合作,下餐馆),突然间在3月16号周一开始自我隔离,将基本所有的工作都停了下来。我小小新公司的步骤全部打乱:新的销售营销停止,队员预备做的培训全部暂停,最重要的是本来已经进行到LOI阶段的天使轮募资也戛然而止。。。就像一部超高速列车(时速起码350公里)来了个急刹车!
。。。
我特别佩服自己的是我这车的刹车还特灵:滑都没滑行,直接停下来了。音乐从激昂的摇滚瞬间转为温柔的情调背景。

开始做贤妻良母,带娃(特别有天赋),做饭(做到没有灵感),做清洁(消灭每一处死角),支持做房产投资管理的老公(他的活可一点没停,法国投资客户继续“战斗”,抓抢prime的地产;业主客户天天打电话询问他对租户市场的看法和不停更新的各种帮助租户的措施对他们潜在的影响;租客们也打电话商讨房租。好在到现在为止更多的是商业地产的租客,住宅租客还没有“现身”)。
 
这马上切到疫情会带来的第一个“后果”:租客不付租金了怎么办?!相信读者群里肯定有很多收租的房东,有没有开始半夜惊醒来睡不着的呢?
以前请教过老公这个值一亿的问题:怎么选择租客最大降低租赁风险?这里笔者先卖个关子,文尾给答案。

现在我们马上切入主题,看看疫情后巴黎房产市场会有哪些机会要抢!

首先,谈谈大家最关心的 价格:这个问题见仁见智,虽然我每天都在阅读大量的,来自各方的预测报告,但结论是没有任何人真的知道市场会怎样反应。


我的看法是优质房产(地理位置,房产本身质量)价格不会有太大的波动。


因为这类房产业主一般不会有压力一定要马上卖出去;买这种产品的买家一般经济情况也优秀,贷款方面不会受到太多影响;同时这种房产的租客一般也是有一定实力,经济状况比较稳定的人群,所以形成一个“良性循环圈”。


这类行内叫做 “prime/core properties”的优质资产抗震保值性都特别强,危机之下,优势尽显。相反的,机会只会出现在那些被迫需要急着出手的房子,疫情后两种情况:


一) 继承类 - 富人的游戏


大家都知道这次新冠最多的受害者是年纪大的老人们,大家可能不知道的是法国很多好的酒庄都是在继承时被迫拿出来出售的:法国的遗产税高,并且必须在6个月内付清,造成很多家庭除了卖产业,无法交付遗产税。所以如果你具备以下条件,就可能在疫情后抓住一些房产投资机会哦!


  • 遗产的房子一般都很多年没有装修过,所以第一要有慧眼,能看到屋子的潜质;二要有做全面装修的心理准备。笔者自己装过,协助客人装过无数房子,但一提到装修,那个火马上直冲脑门!我敢说的是不管你预算多少,装修的故事说起来都是一把鼻涕一把泪!我有客户用5000欧一平米装的,有客户总预算超过几百万的,请了最有名的建筑师事务所,还是会出现各种各样让人抓狂跳墙的情况。


  • 面积可能比较大,不会是30到50平米的小房型,所以要有一定的经济实力


  • 最后,要想以低价胜出,一定要有 “现金” 。这里现金不是说不能贷款,但需要100%确认能贷到,这样才能给卖家提供买卖能够短期快速完成的保证:这是对需要在限定时间内出售房产业主最珍贵(也是最值钱)的条件,也是用来杠杆卖价最好的工具。具体怎么操作,有兴趣的伙伴可以私下咨询。


二)现金流枯竭 - 愿赌服输


第二种是一些杠杆做的特别厉害(贷款比例高)的投资主,特别是投了不止一个的,可能会因为租客(们)受到因疫情而引起的经济危机的冲击,付不了租金,现金流出现问题不能继续还贷而被迫出售。要想抓住这些机会,除了上面第3条(道理原因一样),你还需要有可以承担高风险的心理素质,因为这类房产多会有:

  • 位置风险:地区可能是在一些待“发展”地区,或多种社会阶层民族和平共住地区;

  • 租客风险:房产的位置,租金价格直接决定了租客类型:财政状况不稳定的比例会相对高。

  • 流动性风险:推出(出售)时可能不容易或不能快速完成。可能的潜在买方数量及类型的限制造成出售时需要的时间长,挑战性大。

(还有一种是因失业或者收入大减的业主,不能继续还贷而必须出售自己的居住房:这类我自己不愿意去碰,不愿做“趁火打劫”的主,所以这里略过不谈。)



从2008年开始的这次的房产涨周期特别长,所以到现在为止大多数投资业主都觉得自己很厉害,可以无风险的做到回报率很高的房产投资。一个永恒的真理:回报和风险永远是成正比的。这次危机下高风险的房产会受到的影响会是最猛烈的,而走稳健路的屯有“粮食”的伙伴们可能现在都开始磨刀霍霍了吧!


银舍会在疫后联手不同投资伙伴一起积极寻找并实现房产投资机会。有想做co-investment的伙伴或者需要出手的同学可以微信联系我(yinyingParis)。


想自己单独购买房产的同学,可以咨询银舍专门提供给高端客户的“猎房服务”:我们使用监控全市场所有房产交易平台的软件,第一时间跟踪所有上市产品。同时长期积累的经验与专业知识可以及时快速判断某房产是否有潜力(所在区域,租客市场,翻修方案及成本。。。),巧妙准备报价书,步步为营积极谈判,和专业人士一起优化投资架构等。如果你不想在这次风潮里错过机会,就赶紧联系吧。




回到文章前部关于选租客的问题,老公的回答是除了“技术”上(各种证明文件等)把关,最重要的还是经验:怎么去正确判断租客的人品!哦!


生活中,商场上成功的理论经常都是简单的,但怎么通过实践来实现这些理论,可能就是我们讲的经验吧:这可能也是每行专业人士的“金饭碗”。


最新的消息是我老客户欧洲盛名的风投机构Idinvest Partners 投过的Vestiaire Collective成功进行了新一轮5900万欧元的融资,看来投资人对未来经济前景还是抱乐观态度,和我一样:不就是一次疫情吗,该爬起来的还是会爬起来,fundamental 正确的投资都会继续绽放下去!


小伙伴们,做好准备吧,让暴风雨来得更猛烈些!

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