2026年法国房产税务白皮书：中国投资者的全周期手册

买一套巴黎金三角的公寓，或者一栋 Cap-Ferrat 的海景别墅，合同上签的是成交价。但成交价以外，真正要付出的税费有多少？哪些只在过户时交一次，哪些每年都要交，哪些要等到多年后卖出时才兑现？

这篇文章把外国买家在法国持有住宅型房产的完整税务图景——从签约、持有到售出——按时间顺序讲清楚（数据更新至2026年4月的现行法规）。

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01｜过户时：所谓"公证费"，其实主要是税

中文买家常把 frais de notaire 翻译成"公证费"。这是一个误会。

这笔费用里，真正属于公证员报酬的，只有10%-15%；其余80%以上都是国家和地方政府的税。

完整构成

• 不动产转让税（DMTO）：最大头，约占整笔费用的 80%

• 公证员酬金（émoluments）：按成交价累进递减，法律规定

• 不动产安全税（CSI）：成交价的 0.10%

• 杂项与手续费（debours）：公证员先行垫付的各项规费

2025 年起的重要变化

2025年2月颁布的《2025 年财政法》允许各省议会在2025年4月1日至2028年3月31日期间，将不动产转让税的省级税率上限从4.5%上调至5%。

巴黎市议会是第一个响应的——2025年2月12日表决通过，自2025年4月 1 日起，巴黎DMTO总税率从5.80665%上调至6.31850%。

一张表看懂实际支出

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关于酬金的一个小细节

自2016年起，公证员可对成交价超过10万欧元的部分，可以给予部分酬金折扣（具体操作方式，请咨询银舍地产了解）。

02｜买新房：20% 的增值税已经含在房价里

按法国《税法通则》（CGI）：由开发商销售的建成不足5年的新房（含期房 VEFA），一律征收 20% 增值税。买家不论是法国居民还是外国人、自然人还是公司，税率相同。

但有一个对等安排：登记税降至 0.715%（而非旧房的 5.81%–6.32%）。

这就是为什么新房"公证费"只有 2%–3% 的原因——税基被增值税吃掉了大部分，登记税所剩无几。

几个容易误解的细节：

• 转手时：个人持有满 5 年内转售给另一位个人，不再征收增值税（2013 年起的规定）

• 5.5% 低税率：仅适用于社会保障住房计划，有严格收入门槛与地段要求，高净值客户基本用不上

• 退增值税：仅在"准酒店服务式公寓"（para-hôtelier）的运营模式下可行，须提供每日早餐、定期清洁、更换床品、接待服务中的至少三项，且锁定 20 年

03｜持有期间：房产财富税（IFI）

法国自 2018 年起以"房产财富税"（IFI）替代原"团结财富税"（ISF）。核心原则是：只对房产征税，金融资产、艺术品、珠宝、游艇一律不计入。

对非法国税务居民，规则更宽松：

• 法国居民：就全球房产净值申报 IFI

• 非居民：仅就位于法国境内的房产净值申报 IFI

也就是说，一位居住在上海或香港、在巴黎拥有一套800万欧元公寓的投资者，IFI 税基只包括这套公寓，海外房产和境内外金融资产一律不纳入。在主要欧美高净值税制中，这是相对宽松的安排之一。

2026年税率表：

房产净值达到 130 万欧元才产生 IFI 纳税义务，购房贷款、装修贷款可从税基扣除，但在 SCI（房地产民事公司）结构下的债务扣除规则复杂（银舍地产

的合作网络中备有相关专家）。

04｜每年都要交的两项地方税

• 房产税（taxe foncière）：每年1月1日的产权人必须缴纳，不论是否居住在法国。

  计算公式：地籍租赁价值 × 地方政府税率。金额因市镇差异很大（巴黎一套 150 平米的奥斯曼公寓，年度房产税大约在 2,500–5,000 欧元区间）

  
  

• 次要居所居住税（THRS）：2023 年起，主要居所的居住税已全部取消，但次要居所的居住税仍然保留。这里需要澄清一个常见误解：并非"外国人买房 = 一定交 THRS"。关键不在于国籍，而在于你是否真正住在这套房子里。如果业主已移居法国，房产即为主要居所，免交。一句话：THRS 跟着"住的人"走，不跟着"护照"走。

05｜卖出时：资本利得税

这一块对持有期规划最关键，规则也最复杂。

核心税率对照：

对于中国买家和其他欧盟以外地区的买家：合计税负是36.2%。

高额利得附加税：净应税利得超过 5 万欧元时，另加 2%–6% 的递进附加税（CGI 第 1609 条之九 G 款）。在巴黎高端房产的交易中，这项附加税几乎必然触发。

持有期折扣：持有时间越长，税负越低——但所得税和社会分摊的折扣曲线不同步：

换句话说：

• 持有 22 年以上，所得税部分（19%）全免

• 持有 30 年以上，资本利得税全部归零

一项关键的行政义务：指定法国税务代理人

这是中国买家容易忽略、但必须提前处理的环节。

根据《税法通则》：凡居住在欧盟/欧经区（冰岛、挪威除外）以外的卖方（包括中国、香港、新加坡、阿联酋、美国、英国等），必须指定一位"法国认证税务代理人"(représentant fiscal accrédité)来计算并担保资本利得税的缴纳。

• 触发门槛：成交价超过15万欧元

• 自动豁免：持有超过 30 年、成交价低于1.5万欧元、因公被征用等情形

• 代理费：市场惯例为成交价的0.5%–1%，且可从应税利得中全额扣除

一个常被忽视的利好：中法税收协定

根据中法税收协定及 OECD 范本原则：不动产所得由不动产所在国优先征税。因此在法国已缴纳的资本利得税，在中国可按规定申请税收抵免，避免双重征税。建议向中国税务师确认具体抵免程序。

06｜综合测算

一个巴黎七区500万欧元公寓的十年持有模型：假设一位居住在上海的中国买家，2026年以全款500万欧元购入巴黎七区一套旧公寓作为主要居所，持有10年后以650万欧元售出。

07｜给国际买家的三条实用建议

买入阶段看"综合支出"，不只看成交价

预留房款的 7.5%–8%（旧房）或 2%–3%（新房）作为税费缓冲，并在谈判公证员酬金时争取20%的法定折扣。

持有阶段关注 IFI 与 THRS 加成

对于500万欧元以上的资产，IFI 是每年最大的单项税务支出。至于 THRS，请先确认自己的税务居住身份——常年居住法国的业主自住房免缴，仅用于度假的次要居所才适用。

若通过 SCI（房地产民事公司）持有，架构设计对 IFI、遗产税、资本利得税的影响往往是互相牵连的——这需要由公证员和熟悉国际税务的律师共同设计，不是一句话能讲清。

退出阶段提前处理税务代理人。

签署初步协议（Promesse de vente）时就应选定法国认证税务代理人；临近交割才启动流程容易耽搁过户。且代理费用可在利得计算中全额抵扣，实质成本有限。

08｜本文未涉及但同样重要的议题

对于结构更复杂的持有方式，本文未展开的部分包括：

• 直接持有 vs SCI（IR 制）vs SCI（IS 制）vs 外国公司持有的税务比较

• 外国法人持有法国不动产的 3% 年税（CGI 第 990 D 条）

• 法国遗产税对非居民持有法国不动产的适用（最高45%，中法之间无专门的遗产税协定）

• 以信托、家族办公室结构持有法国房产的特别申报义务

这些议题各自都涉及数百万欧元级别的税务差异，建议在银舍地产进行专业咨询