Literary Marais
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An article that explains the monthly expenses of a high-end apartment in Paris
Many clients often ask us about the cost of owning an apartment in Paris. Roughly speaking, there are four major expenses for holding an apartment: the expenses required for the operation of the apartment itself (property sharing costs, electricity and Internet fees, insurance, cleaning and maintenance costs for the interior of the apartment), major construction costs of the building, and taxes (land tax, residence tax, property wealth tax), and some other expenses (apartment rental management fee, butler service fee).
Today, we will take a high-end apartment of 100 square meters and a value of 2 million euros in the Saint-Germain district of the Left Bank as an example to explain in detail what the daily maintenance of the apartment will cost (do not confuse it with the cost of buying an apartment Oh).
01/ The cost of running the apartment itself
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银舍 AAriane
2026年6月
出售巴黎房产：费用与增值税完整指南
Selling in Paris — Costs & Capital Gains Tax Complete Guide
卖方直接成本有限（经纪费3–5%、技术诊断报告约€500–€900）。真正影响净收益的是增值税（plus-value immobilière）：持有不足6年综合税率高达36.2%；持有22年所得税部分归零；持有满30年完全免税。非居民出售超€150,000须委托税务代理。购置成本可按8%定额扣除，持有满5年可另享15%工程费定额。
Direct selling costs are limited — agency fees of 3–5% and mandatory technical reports (approximately €500–€900). The decisive factor is capital gains tax (plus-value immobilière): a combined rate of 36.2% applies for holdings under six years; income tax falls to zero at year 22; full exemption applies at year 30. Non-residents selling above €150,000 must appoint an accredited tax representative. Acquisition costs may be deducted at a flat rate of 8%, with an additional 15% flat deduction for works available after five years of ownership.
核心判断： 出售巴黎房产的交易成本本身并不高——卖方的直接支出相对有限。真正决定出售净收益的，是增值税（plus-value immobilière）的计算方式，而这与持有时间和持有结构直接相关。持有够长、结构选对，税务负担可以大幅降低甚至归零。
一、出售的直接费用
1. 经纪费（Honoraires d'agence）
出售时的经纪费由委托协议约定，通常由卖方承担，从成交价中扣除。
巴黎市场参考： 成交价的3–5%（高价物业费率递减）
挂牌价通常已含经纪费（prix HAI）。购置税以含费总价为计税基数——这对买方有影响，对卖方而言是净成交价的直接扣减。
2. 强制诊断报告费（Diagnostics techniques obligatoires）
出售前，卖方须提供一套法定技术诊断报告（DDT — Dossier de Diagnostics Techniques），费用由卖方承担。
主要诊断项目：
巴黎标准公寓参考总费用：€400–€900
DPE的重要性近年显著上升：DPE评级F或G的物业自2025年起在出租市场受到限制，且评级直接影响买方出价意愿。出售前建议评估是否需要进行节能改造以提升DPE评级。
3. 抵押权注销费（Main-levée d'hypothèque）
若物业此前有贷款抵押，出售时须办理抵押注销（main-levée），费用由卖方承担。
参考费用： 贷款余额的约0.3–0.8%（含公证费及注册费）
若贷款已还清且抵押自然到期，此项费用不产生。
4. 公证费（Émoluments du notaire — vendeur）
出售方通常无需单独支付公证费——公证费由买方承担（含在购置税8%中）。双方若各自委托公证人，两名公证人共享同一笔规费，卖方不额外支付。
出售直接费用汇总（€200万物业）
二、增值税（Plus-value immobilière）
这是出售决策中最关键的税务变量。计算逻辑清晰，但细节决定实际税负。
增值额的计算基础
应税增值额 = 出售价格 − 调整后购置成本
出售价格： 公证合同载明的成交价（不含经纪费，经纪费已从卖方净收入中扣除）
调整后购置成本的构成：
实操建议： 定额扣除（forfait）无需提供凭证，适合原始票据不完整的情况。持有满5年可同时适用15%工程定额，大幅提升调整后购置成本，压缩应税增值额。
持有年限减免（Abattements pour durée de détention）
法国对长期持有的不动产给予递进减免，分所得税和社会分摊金两条线分别计算：
所得税减免（19%税率部分）：
社会分摊金减免（17.2%部分）：
关键时间节点总结：
持有年限从签署公证合同之日起计算，精确到年。
非居民的特殊税务处理
非居民出售法国不动产，在标准增值税规则基础上，有以下特殊要求：
税率： 非居民适用 19% 所得税税率（与居民相同），加社会分摊金 17.2%（中国居民适用完整税率，详见租赁税务篇）。
强制委托税务代理（Représentant fiscal accrédité）：
当出售价格超过 €150,000 时，非居民卖方须委托经法国税务局认可的税务代理机构，在公证过户前预先计算并扣留应付增值税。
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税务代理由公证人在过户流程中协调安排
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代理费用：约€500–€1,500，视机构和交易复杂程度而定
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若增值额为零或已完全免税（持有满30年），仍须走此程序，但实际扣税为零
欧盟/EEA居民例外： 出售价格在€150,000–€800,000区间内，欧盟/EEA居民可在满足条件的情况下免除委托税务代理的要求。中国居民不适用此例外。
三、持有结构对增值税的决定性影响
这是购买指南中强调"结构选择不可事后补救"的核心原因之一。
SCI à l'IS出售： 公司出售资产不适用个人持有年限减免机制，税务处理与企业资产出售相同。该结构更适合以持续出租为核心目的的专业投资组合，出售时的税务规划较为复杂，建议咨询专业税务顾问（fiscaliste）逐案评估。
四、增值税计算示例
假设条件：
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2015年以€1,500,000购入（含购置税约€120,000）
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2025年以€2,200,000出售
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持有年限：10年个人持有，非居民（中国）未进行大额工程改造
计算步骤：
持有10年减免后：
注：此为说明性估算，实际计算须由公证人或税务顾问逐项核实，尤其是减免比例的精确计算。任何工程费用（实际或定额）均可进一步降低应税增值额。
五、合法降低增值税的主要路径
1. 延长持有年限最直接的优化方式。
持有至第22年，所得税归零；持有至第30年，全部免税。
2. 最大化购置成本保留所有原始购置凭证（公证合同、支付凭证）
保留所有工程发票（façade、厨卫翻新、结构改造等）若持有满5年且无发票，适用15%定额工程扣除
3. 工程费用的合理归集符合条件的
工程包括：增建、改建、结构性翻新。
不包括： 日常维护、粉刷、更换家具。建议在施工前咨询公证人确认可计入性。
4. 结构规划
若以SCI IS持有，出售前将架构调整为个人持有或SCI IR，可恢复持有年限减免资格——但调整本身会触发税务事件，需专业评估净收益。
常见问题
Q：出售主要住所（résidence principale）需要缴增值税吗？
A：不需要。法国居民出售其主要住所，增值税完全豁免，无持有年限要求。但非居民通常不符合主要住所认定条件，无法适用此豁免。
Q：出售亏损了，能抵扣其他收入吗？
A：不能。个人不动产出售亏损（moins-value）不可冲抵其他收入，也不可结转。亏损在税务上不产生任何优化效果。
Q：出售前需要多久通知公证人？
A：建议在签署销售承诺书（compromis de vente）后立即联系公证人。从compromis到最终过户（acte authentique）通常需要2–3个月，非居民须额外安排税务代理，建议预留充足时间。
Q：持有年限如何精确计算？
A：从购置公证合同签署日（date de l'acte authentique d'acquisition）至出售公证合同签署日，精确以年计算。满整年才计入减免，不足一年不计。
Q：赠与或继承的房产，持有年限如何计算？
A：以原始取得日期（赠与人或被继承人的购置日期）为起点计算，不从赠与或继承发生日重新计算。这是重要的传承规划优势。
数据参考：2024–2025年法国现行税法。增值税计算涉及个人情况、持有结构及工程凭证等多重变量，本文为框架性说明，不构成税务建议。出售前建议委托在法国执业的公证人及税务顾问进行逐案测算。
→ 本系列上一篇：在巴黎购置房产——费用详解与持有结构选择 → 租赁收入税务结构详见：巴黎租赁市场指南（三）
AAriane · 巴黎七区 · 3 avenue Duquesne持牌不动产顾问 · 中英法三语服务 · 直接委托，非转介