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An article that explains the monthly expenses of a high-end apartment in Paris
Many clients often ask us about the cost of owning an apartment in Paris. Roughly speaking, there are four major expenses for holding an apartment: the expenses required for the operation of the apartment itself (property sharing costs, electricity and Internet fees, insurance, cleaning and maintenance costs for the interior of the apartment), major construction costs of the building, and taxes (land tax, residence tax, property wealth tax), and some other expenses (apartment rental management fee, butler service fee).
Today, we will take a high-end apartment of 100 square meters and a value of 2 million euros in the Saint-Germain district of the Left Bank as an example to explain in detail what the daily maintenance of the apartment will cost (do not confuse it with the cost of buying an apartment Oh).
01/ The cost of running the apartment itself
海外买家指南 › COST · 费用与税务 › 持有成本（自住）
银舍 AAriane
2026年6月
持有巴黎公寓：自住期间年度成本完整清单
Owning a Paris Apartment — Annual Holding Costs for Self-Use
巴黎市区100㎡次要住所，年度刚性持有成本约€16,000–€27,000，涵盖不动产税（taxe foncière，2023年巴黎上涨52%）、居住税（次要住所仍须全额缴纳）、物业管理费（€40–€80/㎡/年）、家庭保险及IFI（净值超€1.3M触发）。大修临时摊派不可预测——购房前务必查阅最近三年assemblée générale记录。
In central Paris, annual holding costs for a 100㎡ secondary residence range from approximately €16,000 to €27,000, covering property tax (taxe foncière), residence tax (still applicable to secondary residences), building management charges (€40–€80/㎡/year), home insurance, and IFI wealth tax (triggered above €1.3M net value). Extraordinary repair levies can arise without notice — reviewing the last three years of building assembly minutes before purchase is essential.
海外买家在出手前，最常问的问题之一是：买下来之后，每年要花多少钱？买入成本是一次性的，持有成本是长期的。算清楚了，才算真正懂这个市场。
以下按费用类别逐项说明，所有数字均基于2024年巴黎市区实际行情。
一、物业管理费（Charges de copropriété）
是什么：
公寓业主每季度向物业管理公司（syndic）缴纳，覆盖公共区域清洁、电梯维护、楼管员工资、建筑物公共保险等。
二 手房（ancien）巴黎市区参考总费率：约8%
巴黎参考区间： €40–€80 / ㎡ / 年
影响因素：
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有无门房（gardien/concierge）：有门房的楼盘管理费通常高出20–30%
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有无电梯（ascenseur）：电梯维护、检修及保险费用由全体业主分摊，无电梯楼盘管理费相应较低
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供暖方式：接入城市集中供热（CPCU）的楼盘，供热费含在charges中，看似费用高，但已包含冬季暖气
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楼龄与设施：奥斯曼式建筑（immeuble haussmannien）因公共区域维护要求高，管理费普遍高于现代楼盘
100㎡ 年度参考：€3,000–€8,000
二、不动产税（Taxe foncière）
是什么：
由业主缴纳的地方税，每年秋季征收，无论自住或出租均需缴纳。
计算方式： 地籍估算租值（valeur locative cadastrale）× 地方政府税率
巴黎参考： 约为市场年租金的8–12%，即每㎡约 €20–€40 / 年
重要提示： 巴黎市Taxe foncière于2023年上涨52%，此后持续调整。购房前务必索取卖方最近一年税单，不可依赖估算数字。
100㎡年度参考：€2,000–€4,000
三、居住税（Taxe d'habitation）
主要住所（résidence principale）： 自2023年起全面取消，不再征收。
次要住所（résidence secondaire）： 仍然征收，且巴黎市对次要住所加征额外税率（majoration）。
适用范围说明： 海外买家在巴黎购置的房产，税务上通常被认定为次要住所，居住税仍须缴纳。
空置房产： 连续空置超过一年的房产，须缴纳空置税（taxe sur les logements vacants）。
100㎡次要住所年度参考：€1,500–€3,000
四、家庭保险（Assurance habitation）
法国公寓涉及两类保险，性质不同：
保险类型 适用对象 100㎡参考年费
居住险（multirisque habitation） 实际居住者（业主自住） €300–€500
非居住房东险（PNO） 业主不在其中居住 €150–€250
注：
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底层或顶层公寓因渗水、盗窃风险差异，保费可上浮10–20%
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房贷保险（assurance emprunteur）与上述保险完全独立，性质不同，勿混淆
五、大修专项基金（Fonds travaux）
法律依据： 2014年ALUR法规定，满足一定楼龄条件的共有产权建筑须强制缴纳大修储备金，通常不低于年度管理费的5%。
潜在风险： 物业全体业主大会（assemblée générale）可随时通过大额维修决议（外立面翻新、屋顶、电梯更换等），业主须按产权份额出资，金额可能达数万欧元。
购房前必做： 调取最近三年assemblée générale会议记录，确认是否有已规划或在议的大修项目。
六、网络与通讯费
高速光纤（>100 Mbps）： 月费约 €30–€40，通常含基础电视频道。主要运营商：Orange、SFR、Free、Bouygues。
扩展频道订阅可达 €60–€100/月。
七、电费
巴黎公寓供暖方式因楼盘而异：
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老建筑（奥斯曼式）： 多接入城市集中供热（CPCU）或使用燃气，暖气费通常含在管理费中
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现代或翻新公寓： 更多采用全电供应（暖气+热水+厨房）
全电公寓（100㎡）月均电费参考：
注： 实际费用与建筑隔热性能（DPE等级）高度相关。购房前查阅DPE诊断报告是评估能耗成本的标准步骤。
空调： 巴黎传统石质建筑因墙体厚、朝向好，夏季室内温度较稳定，空调普及率低于全国平均。若安装分体式空调，夏季月均电费增加约 €50–€100。
八、安防系统（可选）
安装联网警报系统（télésurveillance），年服务费约 €300–€500，视服务商和功能配置而定。
九、室内清洁与日常维护
专业家政：
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CESU申报家政：约 €15–€20净/小时
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通过家政公司预约（含社保）：约 €22–€28/小时
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100㎡公寓每次约需3小时
室内轻装维护（刷墙、小修等）： 可参考 房产价值的0.5% / 年 作为年度预算基准。高顶、复杂线脚的豪华公寓实际费用通常高于此标准。
年度费用汇总（巴黎市区100㎡，次要住所）
费用项目 年度参考区间 备注
物业管理费 €3,000–€8,000 含供热则取高值
不动产税 €2,000–€4,000 以实际税单为准
居住税（次要住所） €1,500–€3,000 主要住所已免除
家庭保险 €300–€500 自住险
网络通讯 €400–€500 基础套餐
电费 €1,800–€2,400 全电供应刚性
合计 €9,000–€18,400 不含大修、维护、清洁
集中供热楼盘：暖气费含在管理费中，电费相应降低，整体持有成本差异不大。
常见问题解答
Q：买了巴黎公寓，不住也要交税吗？
A：是的。不动产税（Taxe foncière）无论是否居住均需缴纳。次要住所的居住税也照常征收。
Q：巴黎房产的持有成本高吗？
A：与伦敦（council tax + service charge普遍更高）或香港（差饷+管理费）相比，巴黎自住房产的年度税务负担属于西欧 中等偏低水平。核心优势在于：主要住所居住税已取消，资本利得税有逐年减免机制。
Q：管理费里包含什么，我还需要单独付什么？
A：管理费（charges）通常含公共区域维护、电梯、楼管员、建筑公共保险。不含：业主自用水电、家庭保险、室内装修。具体范围以每年的charges明细表（décompte de charges）为准。
Q：大修费用可以预测吗？
A：部分可预测——购房前查阅assemblée générale记录可了解已规划项目。但突发性大修（如管道老化、立面裂缝）难以 预判，这也是为什么大修储备金制度的存在至关重要。
数据参考：2024–2025年法国现行税法及公证费标准。结构选择涉及个人税务、遗产及法律情况，本文为框架性说明，不构成法律或税务建议。建议在任何决策前咨询在法国执业的公证人及税务顾问。
下一期（二）：房产持有出租期间的费用与税务结构——涵盖租金所得税、社会分摊金（prélèvements sociaux）、CFE、出租专属保险等。
AAriane · 巴黎七区 · 3 avenue Duquesne持牌不动产顾问 · 中英法三语服务 · 直接委托，非转介