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An article that explains the monthly expenses of a high-end apartment in Paris
Many clients often ask us about the cost of owning an apartment in Paris. Roughly speaking, there are four major expenses for holding an apartment: the expenses required for the operation of the apartment itself (property sharing costs, electricity and Internet fees, insurance, cleaning and maintenance costs for the interior of the apartment), major construction costs of the building, and taxes (land tax, residence tax, property wealth tax), and some other expenses (apartment rental management fee, butler service fee).
Today, we will take a high-end apartment of 100 square meters and a value of 2 million euros in the Saint-Germain district of the Left Bank as an example to explain in detail what the daily maintenance of the apartment will cost (do not confuse it with the cost of buying an apartment Oh).
01/ The cost of running the apartment itself
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银舍 AAriane
2026年6月
在巴黎购置房产：费用详解与持有结构选择
Buying in Paris — Acquisition Costs & Ownership Structure
在巴黎购置二手房产，买方一次性附加成本约为成交价的8%（购置税及公证规费）。持有结构的选择——个人直接持有、SCI à l'IR、SCI à l'IS，或境外架构——直接决定IFI敞口、出租税务处理方式与未来出售的增值税减免资格。结构一旦确定，事后调整触发新一轮购置税，成本极高。本文覆盖所有费用明细及结构完整比较。
Purchasing a property in Paris involves one-time acquisition costs of approximately 8% of the purchase price (transfer taxes and notary fees). The choice of ownership structure — direct personal ownership, SCI IR, SCI IS, or offshore holding — determines IFI exposure, rental tax treatment, and future capital gains exemption eligibility. Structure decisions are costly to reverse. This guide covers all cost details and a full structure comparison.
一、购置费用（Frais d'acquisition）
巴黎二手住宅市场的购置费用由三部分构成，均在签署最终公证文件（acte authentique）时一次性支付。
1. 购置税及公证规费（Droits de mutation + émoluments du notaire）
俗称"公证费"，实际上绝大部分是上缴国家和地方政府的税款，公证人本身的报酬只占小部分。
二手房（ancien）巴黎市区参考总费率：约8%
构成明细：
新房（VEFA）适用不同税率（约2–3%），本文不展开。
100㎡ / €2M公寓参考： 购置附加费用约 €150,000 – €160,000
2. 经纪费（Honoraires d'agence）
法国经纪费由买卖双方协议约定，无法定上限。挂牌价通常已含经纪费（prix HAI — honoraires d'agence inclus），即标价已涵盖所有应付费用。
巴黎市场参考： 成交价的3–5%（高价物业费率递减）
重要区分：
-
挂牌价（prix de présentation）通常已含经纪费（HAI）：购置税以该含费总价为计税基数
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若合同中明确经纪费由买方单独承担：可从购置税计税基数中剔除，对买方有一定税务优势（需在公证合同中明确约定）
银舍 AAriane采用直接委托模式，费用结构在委托协议中明确载明。
3. 贷款相关费用（如适用）
高净值非居民买家更常见的融资方式是通过私人银行（banque privée）申请质押贷款（crédit Lombard）——以金融资产（股票组合、债券、保险合同等）作为抵押，获得流动性而无需变卖资产。这一方式同时具有税务优势：贷款余额可从IFI应税净值中扣除。
购置费用汇总（€2M二手公寓，无贷款）
二、持有结构选择
这是购房决策中最容易被低估、也最难事后调整的部分。持有结构决定了：IFI（不动产财富税）的暴露程度、未来出租收入的税务处理方式、出售时的增值税计算基础、以及遗产传承的路径。
四种主要结构，逐一分析。
结构一：个人直接持有（Personne physique — non-résident）
适用场景： 单一物业、自住为主、持有期较短、无复杂遗产规划需求
优势：
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操作最简单，无额外架构成本
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出售时适用个人不动产增值税减免机制（持有满22年免所得税，满30年免社会分摊金）
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无公司维护成本
劣势：
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IFI暴露：全部不动产价值计入IFI应税基础（触发门槛：法国不动产净值 > €1.3M）
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遗产处理受法国继承法约束（réserve héréditaire），灵活性有限
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无法通过公司层面进行税务筹划
适合的投资者画像： 购置一套自用公寓、持有期10年以上、无复杂家庭或税务结构需求
结构二：SCI à l'IR（民事不动产公司，适用个人所得税）
SCI（Société Civile Immobilière） 是法国最常见的不动产持有载体。SCI à l'IR为税务透明结构：公司本身不纳税，收益和亏损穿透至股东按个人税率申报。
适用场景： 多个投资者共同持有、家庭传承规划、多套物业整合管理
优势：
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股权转让比直接不动产转让更灵活，可逐步赠与子女股权（结合abattement赠与税减免）
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多名股东可通过章程灵活分配权益
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裸租收入在SCI层面透明申报，适用与个人相同的税务框架
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出售物业时，SCI à l'IR适用与个人相同的增值税减免（22年/30年）
劣势：
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SCI à l'IR不能进行meublé出租（带家具出租）——一旦meublé收入超过总收入的10%，SCI自动切换为IS，税务处理完全改变
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股东仍按持股比例计入个人IFI
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需要每年维护（年度账目、股东会议记录）
适合的投资者画像： 家族财富传承规划、多子女联合持有、裸租为主
结构三：SCI à l'IS（民事不动产公司，适用企业所得税）
SCI选择适用IS（impôt sur les sociétés），公司作为独立纳税主体。
适用场景： 出租为主要目的、持有期长、需要会计摊销优化税务
优势：
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出租收入在公司层面纳税（IS税率：€0–€42,500部分15%优惠税率，超出部分25%）
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可进行meublé出租，且可在公司层面进行会计摊销，大幅压缩应税收入
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公司层面亏损可无限期结转
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股权转让相对灵活
劣势：
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双重征税风险： 公司缴IS后，股东分红再缴个人所得税（法国居民适用PFU 30%；非居民适用预扣税）
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出售物业时：不适用个人增值税减免机制。公司出售资产按IS处理，无22年/30年减免，长期持有的税务优势消失
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股东个人IFI：SCI IS的股权通常不计入IFI（这是相对个人持有的优势），但需符合条件
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每年须维护完整会计账目，成本高于SCI IR
适合的投资者画像： 纯出租投资、持有期超长（不考虑短期出售）、需要通过摊销优化现金流
结构四：境外公司持有SCI（例：香港公司 → SCI française）
此类架构存在于市场中，通常用于隔离个人资产、规划国际遗产传承、或出于特定税务考量。
法律上是合法的结构。 但自2012年以来，法国税务机关对此类架构的审查显著加强：
-
要求境外控股公司具备真实经济实质（substance économique réelle）
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滥用法律条款（abus de droit）的认定风险需要专业评估
-
部分税收协定优惠在此类架构下可能无法适用
本文不展开具体操作建议。 如有此类架构需求，应在购房前咨询同时持有法国和相关司法管辖区执业资质的公证人（notaire）及税务顾问（fiscaliste），进行逐案评估。
三、持有期间的年度成本
购置完成后，以下费用构成每年的刚性支出，与是否出租无关。
不动产税（Taxe foncière）
由业主每年秋季缴纳，无论自住或出租。
巴黎参考： 约€20–€40 / ㎡ / 年
（视地段、楼层、地籍估算租值）
（巴黎Taxe foncière于2023年上涨52%，此后持续调整。购房前务必索取卖方最近一年税单，不可仅凭估算。）
100㎡公寓年度参考：€2,000–€4,000
居住税（Taxe d'habitation）
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主要住所（résidence principale）： 自2023年起全面取消
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次要住所（résidence secondaire）： 仍须缴纳，巴黎市对次要住所加征额外税率
海外买家在巴黎的房产通常被认定为次要住所，居住税仍须缴纳。
100㎡次要住所年度参考：€1,500–€3,000
IFI（不动产财富税）
IFI自2018年起取代ISF，仅针对不动产资产，每年1月1日时点估值申报。
触发门槛： 法国不动产净值 > €1,300,000
计算基础： 从€800,000起累进（前€800,000免税）
可扣除负债： 与不动产直接相关的贷款余 额可从IFI应税净值中扣除。这是高价物业使用质押贷款（crédit Lombard）或房产贷款的税务动因之一——即使买家并非资金不足，融资本身可优化IFI敞口。
结构对IFI的影响：
非居民说明： 非法国税务居民仅就法国境内不动产缴纳IFI，境外资产不计入。
物业 管理费（Charges de copropriété）
覆盖公共区域维护、电梯、楼管员、建筑公共保险等。
巴黎参考： €40–€80 / ㎡ / 年（有门房、有电梯的奥斯曼式建筑取高值）
100㎡年度参考：€4,000–€8,000
持有成本年度汇总参考（100㎡，次要住所，不出租）
IFI估算基础：€2M净值，从€800,000起计算，按各区间税率累加。实际金额视总持有组合而定。
四、结构选择决策框架
以下问题可帮助初步判断适合的持有结构：
问题倾向 结构
主要用途是自住，无复杂需求 个人直接持有
需要灵活的家庭财富传承 SCI à l'IR
主要用途是meublé出租，追求税务优化 SCI à l'IS 或个人LMNP
持有多套物业，需统一管理 SCI（IR或IS视出租方式）
有国际遗产规划或资产隔离需求 咨询专业顾问，评估境外架构.
物业价值 > €1.3M，IFI是核心考量 SCI à l'IS 或贷款融资
常见问题
Q：非居民购房，公证费和税率与法国居民相同吗？
A：是的。购置税（droits de mutation）和公证规费对所有买方一视同仁，无论居住地或国籍。
Q：SCI需要多少人才能成立？
A：法国SCI最少需要两名股东，可以是自然人或法人，无国籍限制。夫妻、父母子女均可共同持股。
Q：购置时选择了个人持有，之后能转入SCI吗？
A：可以，但需通过资产注入（apport en société），该操作本身会触发购置税（通常为5%），且可能产生增值税。调整结构的成本较高，强烈建议在购房前做好规划，而非事后补救。
Q：IFI只针对法国不动产吗？
A：对于非法国税务居民：IFI仅针对位于法国境内的不动产，境外资产不计入。对于法国税务居民：全球不动产均计入IFI基 数（受双边税收协定影响）。
数据参考：2024–2025年法国现行税法及公证费标准。结构选择涉及个人税务、遗产及法律情况，本文为框架性说明，不构成法律或税务建议。建议在任何决策前咨询在法国执业的公证人及税务顾问。
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AAriane · 巴黎七区 · 3 avenue Duquesne持牌不动产顾问 · 中英法三语服务 · 直接委托，非转介