【干货】法国购房攻略!为什么成立公司购买房产?

​红线智团

大家买房一般都会以个人名义直接持有,在什么情况下选择成立公司(SCI:Société Civile Immobilière)在法国置业呢?红线地产在下文做一些成立公司间接持有的利弊分析,最终的选择还是需要根据个人的情况具体来定。

01/ 什么是SCI?

SCI,中文译为“不动产民事公司”,是一种专用于资产管理的股份制公司形式。它由至少两位股东共同成立,股东可以是自然人,也可以是法人(学生、CDD/CDI职员,自由职业者,甚至失业者等),由一位公司法人负责管理和运营。每位股东以资金形式入股,目的是购买和管理一处或多处房产。由于这种公司结构灵活,股东无国籍限制,合作伙伴之间成本和收益分配更简明清晰,因此为房产投资者带来许多便利。

02/ SCI有什么优势?

作为SCI的股东,投资人可以免费居住在他们购置的房产中,也可根据房屋价值支付一定的租金。公司收到的租金、以及其他各种形式的收入,都是股东们的共同所得,理论上将根据每位股东持股比例分配。

当房产出售产生增值(capital gain),需要交纳增值税时,SCI的股东可以像处置以个人名义拥有的主要住所一样(主要住所:某人每年至少居住生活6个月的住所),享受免增值税政策。不过,享受免税政策有一个前提:SCI公司的运作选择“个人所得税制”(IR: impot sur revenu),而不是公司所得税制(IS:impot sur société)。在通过SCI持有房产期间,如果该房产产生利润,所有股东会根据个人持股比例获得相应的地产收入,并各自报税。

SCI还有一个好处:规避风险。当SCI股东面临亡故、婚变等可能产生财产分割的情况时,其继承人可以继承和分摊SCI的股权,即以动产的形式继承房产。同时,针对法国相对沉重的遗产税,根据法律规定,父母每隔几年可以免税赠与子女一定额度的动产,包括其持有的SCI股份,从而逐步转移财产到子女名下,达到日后减少缴付遗产税的目的。

 

基于以上优势,不少投资者通过建立SCI来购买持有房产。但是,我们在决定选择SCI之前,也应当客观了解它的不便之处。

03/ SCI注意事项?

首先,我们都知道法国置业面临各种不同的税收,其中有一项是“富人税”(不动产财富税IFI:l’impôt sur la fortune immobilière)。当您的不动产(包括SCI房地产公司、土地和住宅)净值超过130万欧元时,就需要缴纳这个“富人税”。在每年报税计算净资产时,以个人名义购置的主要居所,能够以70%的价值计入;而以SCI购入的不动产,则需要全额申报。

举个🌰:

 

 

如果您有一套150万欧元的房产(>130万欧元),70%的价值为150*70%=105万欧元,此时您的不动产价值已经小于130万欧元,无需申报“富人税”。但是,如果您通过SCI来持有房产,则无法回避这项“富人税”。

其次,由于SCI属于有限责任公司,许多法国银行不会给SCI提供抵押贷款。即使想得到贷款,也必须获得银行的多项认可:如银行将评估SCI每位股东的财务状况是否良好,符合贷款客户的条件(若SCI股东中包含未成年人,一般情况下无法实现贷款);评估SCI公司设立的公司章程是否符合银行设定的提供贷款的标准等。

此外,SCI属于非商业贸易性质的公司,因此它的设立只能用于非商业目的。当房东选择出租通过SCI公司购买的房产时,“不带家具租赁”更容易被认定为非商业活动。若房东选择带家具出租,则在房屋租赁期间获得的收入,只能选择“公司所得税制(IS)”报税,而不能选择“个人所得税制”(IR)”。而且一旦SCI公司设置为“公司所得税制(IS)”,则无法转回“个人所得税制(IR)”。这样房产在出售的时候,就不能像上文提到的,享受免增值税。

 

最后,当SCI公司出现债务问题,所有股东需要共同承担责任。

综上便是红线地产为您总结的一些关于在法国成立SCI购房的基本利弊分析。我们建议,您在购房前还是要根据个人状况,请专业人士为您进行综合评估,审慎决定。

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