Literary Marais
The grand and elegant home of a famous designer
An article that explains the monthly expenses of a high-end apartment in Paris
Many clients often ask us about the cost of owning an apartment in Paris. Roughly speaking, there are four major expenses for holding an apartment: the expenses required for the operation of the apartment itself (property sharing costs, electricity and Internet fees, insurance, cleaning and maintenance costs for the interior of the apartment), major construction costs of the building, and taxes (land tax, residence tax, property wealth tax), and some other expenses (apartment rental management fee, butler service fee).
Today, we will take a high-end apartment of 100 square meters and a value of 2 million euros in the Saint-Germain district of the Left Bank as an example to explain in detail what the daily maintenance of the apartment will cost (do not confuse it with the cost of buying an apartment Oh).
01/ The cost of running the apartment itself
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银舍 AAriane
2026年6月
巴黎出租税务结构：LMNP、裸租与非居民完整指南
Paris Rental Tax Structure — LMNP, Régime Réel & Non-Resident Guide
带家具出租（meublé）+ LMNP实际制是巴黎高价物业外国业主的最优税务结构：房产本体按25–40年摊销，可将应税租金收入大幅压缩至接近归零。中国居民综合有效税率：LMNP Micro-BIC约18.6%（20%所得税+17.2%社会分摊金，各适用50%税基）；摊销后实际税率可接近0%。裸租实际制可扣除贷款利息及物业相关费用。须委托专业会计师处理年度申报。
Furnished rental (location meublée) combined with LMNP régime réel is the optimal tax structure for most foreign owners of high-value Paris properties. The building component (excluding land) is depreciated over 25–40 years, substantially reducing taxable rental income — in many cases to near zero. For Chinese non-residents, the combined effective rate under LMNP Micro-BIC is approximately 18.6% (20% income tax + 17.2% social contributions, each applied to 50% of rental income). With full amortisation, the effective rate can approach 0%. An accredited accountant (expert-comptable) is required for annual LMNP filings.
巴黎高端出租物业的毛回报率看似偏低，但通过正确的税务结构——尤其是LMNP实际制的摊销机制——税后净回报可以显著提升。理解这套结构，是在巴黎做租赁投资的基本功。
一、出租方式决定税务框架：裸租 vs 带家具出租
在法国，出租收入的税务处理首先取决于出租方式：
对于巴黎高端市场的外国投资者，带家具出租（meublé）+ LMNP实际制是绝大多数情况下的最优结构。
二、裸租税务框架
Micro-foncier（微型地产制）
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适用条件： 年出租收入 ≤ €15,000
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税基： 收入 × 70%（系统扣除30%，不核实实际费用）
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适用性： 低租金物业，操作简单；巴黎高端物业通常超过门槛，不适用
Régime réel foncier（实际支出制）
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适用条件： 无门槛限制（年收入超过€15,000自动适用；低于亦可自愿选择）
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税基： 实际收入 − 实际可扣除费用
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可扣除项： 物业管理费、不动产税（taxe foncière）、保险、贷款利息、维修费、管理委托费等
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赤字处理： 财产收入赤字可冲抵其他财产收入；超出部分可在10年内结转
三、带家具出租：LMNP框架
LMNP（Loueur Meublé Non Professionnel）是大多数外国投资者在巴黎高端市场的最优税务结构。
Micro-BIC
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适用条件： 年出租收入 ≤ €77,700
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税基： 收入 × 50%（系统扣除50%）
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适用性： 中等租金物业，操作简单；月租超过约€6,500即触及门槛
Régime réel BIC — LMNP实际制
这是高价物业的核心选项。
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适用条件： 无门槛限制（年收入超过€77,700自动适用；低于亦可自愿选择）
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税基： 实际收入 − 实际费用 − 会计摊销（amortissement）
摊销机制——LMNP实际制的核心优势：
房产本体（不含土地）及家具、装修可按会计摊销处理：
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大面积私人露台或屋顶露台（grande terrasse privative / terrasse en toiture）
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私人花园（jardin privatif）
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唯一性景观（埃菲尔铁塔、塞纳河直视）
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豪华装修：高端厨卫设施、高顶、历史性建筑细节完整保存
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停车位（附属于公寓的私人车位）
实际意义：
一套€3M的巴黎公寓（假设土地占比30%，可摊销部分€2.1M），按30年摊销，年摊销额约€70,000。若年租金收入€120,000，扣除实际费用约€20,000，再扣除摊销€70,000，应税收入仅€30,000，实际税率大幅降低。
重要限制：
摊销产生的亏损不可冲抵其他收入（与裸租赤字不同），但可无限期结转至同一物业的未来出租收入。
专业会计师的必要性：
LMNP实际制涉及年度会计报表（bilan comptable）、摊销计划（tableau d'amortissement）和税务申报。强烈建议委托专注于LMNP的专业会计师操作，年费约€800–€1,500，相对于税务优化空间，成本极低。
四、LMP门槛：需要主动管理
LMP（Loueur Meublé Professionnel）的触发条件：
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年出租收入超过 €23,000 AND
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该收入超过家庭其他职业收入总和
同时满足两个条件才触发LMP。对于有其他收入来源（工资、投资收益等）的外国投资者，第二个条件通常不成立，因此不会无意触发。
但需要监控：若出租收入持续增长，或其他收入减少，需定期评估是否接近LMP门槛。一旦触发，税务和社保处理完全不同，重组成本高。
五、哪些地段、哪类租客最适合民法典框架
非居民在法国的出租收入，须在法国申报并缴税。
部分双边税收协定对非居民有特殊安排。中法税收协定、法港税收协定均有相关条款，务必以协定具体条文为准，不可套用一般规则。建议委托同时熟悉中国和法国税务的跨境税务顾问核实。
社会分摊金（Prélèvements sociaux）
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一般情况：17.2%（适用于不在欧盟/EEA社保体系参保的非居民，包括中国居民）
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欧盟/EEA居民： 可适用降低税率，以7.5%团结税（prélèvement de solidarité）代替17.2%
综合有效税率参考（中国居民）
免责声明： 以上为结构性说明，不构成税务建议。非居民税务处理受个人情况、双边协定及年度法规变化影响显著。任何决策前，建议咨询在法国执业的专业税务顾问，并确认与所在国的协定处理方式。
六、出租持有成本汇总
不论税务结构如何选择，以下为出租状态下的年度运营成本：
七、LMNP注册流程（非居民）
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向税务局申报P0i表格（开始出租活动申报）
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获得SIRET编号（工商注册号）
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选择税务制度（Micro-BIC或实际制）
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若选择实际制：委托专业会计师，建立年度会计档案
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每年申报2042-C-PRO表格（BIC收入）+ 非居民专项申报
非居民LMNP注册在技术上可自行操作，但实际中强烈建议委托熟悉跨境税务的专业顾问全程处理，避免因程序错误导致税务风险。
常见问题
Q：LMNP摊销是真正的免税还是递延税？
A：严格来说是递延。摊销期间减少了应税收入，降低了当期税负。但若未来出售物业，出售价格与账面净值之间的差额将被征收资本利得税（plus-value professionnelle）。实践中，长期持有并最终传承（遗产规划）的策略可最大化摊销的税务价值。
Q：裸租和meublé，哪个更适合高端市场？
A：对于巴黎高价物业，meublé + LMNP实际制几乎在所有情况下优于裸租，核心原因是摊销机制。裸租的优势在于：租约关系更稳定（租期3年，租客更倾向长租），且部分顶级租客偏好自带家具。实际操作中，两者并非不可调整——可在租约期间通过协议变更房产配置方式。
Q：外国投资者持有巴黎房产期间，需要在法国以外申报吗？
A：取决于所在国的税务申报要求。中国居民通常需要在中国申报境外收入（依据中国个人所得税法）。中法双边协定规定了避免双重征税的机制，但具体处理方式需由跨境税务顾问逐案确认。
数据参考：2024–2025年法国税法现行规定。法规每年调整，本文不构成税务或法律建议。决策前请咨询持牌专业顾问。
→ 本系列第一篇：巴黎哪些地段值得投资，哪类资产超越常规逻辑
→ 本系列第二篇：如何合法突破租金管制——民法典框架详解
银舍 AAriane · 巴黎七区 · 3 avenue Duquesne持牌不动产顾问 · 中英法三语服务 · 直接委托，非转介