Literary Marais
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An article that explains the monthly expenses of a high-end apartment in Paris
Many clients often ask us about the cost of owning an apartment in Paris. Roughly speaking, there are four major expenses for holding an apartment: the expenses required for the operation of the apartment itself (property sharing costs, electricity and Internet fees, insurance, cleaning and maintenance costs for the interior of the apartment), major construction costs of the building, and taxes (land tax, residence tax, property wealth tax), and some other expenses (apartment rental management fee, butler service fee).
Today, we will take a high-end apartment of 100 square meters and a value of 2 million euros in the Saint-Germain district of the Left Bank as an example to explain in detail what the daily maintenance of the apartment will cost (do not confuse it with the cost of buying an apartment Oh).
01/ The cost of running the apartment itself
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银舍 AAriane
2026年6月
如何合法突破巴黎租金管制：民法典框架详解
Beyond Rent Control — The Code Civil Framework for Paris Landlords
巴黎租金管制（encadrement des loyers）仅适用于1989年7月6日法律框架下的标准居住租约。民法典第1709条提供两条完全合法的脱管制路径：租给注册法人（跨国公司、使馆、国际机构），或租给以该公寓为次要住所的外国高净值人士。两种情形下，租金均由双方市场议定，无上限。具有稀缺特征的物业还可在标准租约内申请补充租金（complément de loyer）。合同结构须由专业律师起草。
Paris rent control (encadrement des loyers) applies exclusively to standard residential leases governed by the law of 6 July 1989. Article 1709 of the Code civil provides two fully legal exemption routes: leasing to a registered legal entity (multinational companies, embassies, international institutions), or leasing to an individual for whom the apartment constitutes a secondary residence. In both cases, rent is freely negotiated between parties with no ceiling. Properties with exceptional characteristics may additionally qualify for a rent supplement (complément de loyer) under the standard lease framework. Contracts must be drafted by a qualified attorney.
巴黎的租金管制是真实存在的，但它的边界同样清晰。民法典框架提供了完全合法的路径，使顶级资产在不违法的前提下实现市场化定价。这不是漏洞，而是法律本身对不同租赁类型的差异化设计。
一、为什么租金管制不是终点
巴黎租金管制（encadrement des loyers）自2019年恢复实施，覆盖以1989年7月6日法律为基础签订的所有标准居住租约。上限为参考租金的120%，超出违法，租客可在合同期内申诉追回差额。
但1989年法律的适用范围有明确边界：它只保护以该公寓为主要住所（résidence principale）的个人租客。 一旦超出这个范围，法律框架切换，管制自动失效。
这不是规避，这是法律的本来设计。
二、法规背景：租金管制的边界
路径一：租给法人（personne morale）
法律依据： 民法典第1709条及以下
适用场景：
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跨国公司以公司名义租赁，供其外派高管或驻法代表居住使用
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外国使馆、领事馆租赁供外交人员使用
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国际律所、私人银行、咨询公司为高管提供住所
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国际机构（OCDE、UNESCO等）的关联租赁
核心效果：
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不受租金管制——租金由双方自由议定，无上限
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不适用租约自动续期保护——合同到期可不续，业主有完整的处置权
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合同条款完全自由——期限、租金、解约条件、押金均可协商
实操要点：
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租客必须是注册法人（法国公司需提供SIRET；外国公司需提供对应的注册证明）
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合同须明确载明：租赁用途为"供公司指定人员居住使用"（mise à disposition d'un logement pour un salarié / représentant désigné）
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合同由民法典规范，建议由专业律师起草——条款设计决定未来纠纷处理的主动权
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租金按市场议定，参考同类物业私洽成交记录，而非管制区间
租客画像与风险评估：
法人租客拖欠租金的概率极低，原因是多重约束同时存在：企业信用记录、财务合规审计、声誉风险。实践中，跨国公司或使馆租客的欠租率接近于零。此外，合同赋予业主更清晰的解约权，万一产生纠纷，处理周期远短于标准居住租约。
三、补充租金（Complément de loyer）
这是在1989年法律框架内（标准居住租约）合法超越管制上限的机制，适用于物业具有"具有决定性影响的特殊舒适性或位置特征"（caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles et déterminantes）的情形。
法律依据： 2014年ALUR法，第17条
可申请的特征（经巴黎租赁委员会及司法实践确认）：
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大面积私人露台或屋顶露台（grande terrasse privative / terrasse en toiture）
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私人花园（jardin privatif）
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唯一性景观（埃菲尔铁塔、塞纳河直视）
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豪华装修：高端厨卫设施、高顶、历史性建筑细节完整保存
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停车位（附属于公寓的私人车位）
补充租金的金额：
无法定上限，但须与特征的市场溢价相符。过高定价面临申诉风险。
风险提示：
租客可在入住后3个月内向巴黎租赁争议委员会（Commission départementale de conciliation）申诉，要求取消或降低补充租金。
应对措施：
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入住前完整的影像记录（摄影、视频）
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独立估值报告，证明补充租金与市场溢价相符
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比较同地段、同特征物业的成交租金记录
实践中，具有真实稀缺特征且定价合理的物业，申诉成功率低。定价过 激或特征描述模糊的，风险显著上升。
四、三种路径的比较
五、哪些地段、哪类租客最适合民法典框架
常见问题
Q：巴黎租金回报率低，为什么还值得投资？
A：核心区标准资产毛回报率约2.8–3.5%，表面偏低。但需从三个维度综合判断：
（1）LMNP摊销机制可将税后净回报显著提升——详见第三篇；
（2）巴黎核心区资产长期增值稳定；
（3）稀缺资产租金不受管制，毛回报率可达3.5–4.5%。三者叠加，综合持有逻辑成立。
Q：高端区域真的很少发生欠租吗？
A：在7区、8区、16区，法人租客欠租率接近于零。个人高净值租客经严格审查后，欠租率也显著低于市场平均。GLI拖欠租金险在这个细分市场中更多是标准管理程序，而非实际风险对冲的必要手段。
Q：6区值得投资吗？
A：取决于资产类型。标准资产在6区的现金流逻辑并不优越；但如果是稀缺资产（大面积、府邸特征、顶层），6区的租客质量和资产保值属性在巴黎无可替代。
数据参考：2024–2025年巴黎市场行情及现行法律。本文为结构性说明，不构成法律建议。具体合同起草建议委托在法国执业的专业律师。
→ 本系列第一篇：巴黎哪些地段值得投资，哪类资产超越常规逻辑
→ 本系列第三篇：税务结构与持有成本——非居民投资者完整指南
AAriane · 巴黎七区 · 3 avenue Duquesne持牌不动产顾问 · 中英法三语服务 · 直接委托，非转介