2008-2020,伦敦|纽约|巴黎终极抗压比拼

​红线智团

在上集纵览巴黎30年房市历史后,今天我们来让伦敦、纽约和巴黎一起PK,看他们在各种危机下的表现如何。

大家想象中的巴黎楼市像一首舒缓的钢琴曲,而纽约伦敦的房市则是激烈的金属乐,事实真是如此吗?

站稳坐好,「比赛」马上开始!

01/ 巴黎 VS 宿敌伦敦

​巴黎和伦敦历来明争暗斗,最受国际投资者青睐城市的皇冠近年也频频易手。那伦敦楼市面对金融危机、脱欧和新冠疫情怎么表现呢?

  • 2008:金融中心的饭碗也不好端

 

2007年10月伦敦公寓均价涨至近30万英镑/套,紧随而至的金融、次贷风暴却将楼市卷入海底,房价在16个月内连跌18%,于09年4月触底。虽然英国政府08年10月开始向银行豪掷500亿英镑救市,但一直到2010年6月伦敦楼市才喘过气来,中心地区房价回到金融危机前07年水平,前后用了近3年时间;而巴黎房价于2008年第三季度开始下跌,09年第二季度触底, 仅用6个月就在2010年第一季度迅速弹回危机前水平。相比之下伦敦房市跌幅大,时间久,这和金融产业在城市经济中占比大息息相关。看来做金融中心也是有利有弊啊。

 

  • 2016:房价下跌都怪脱欧?不是的

 

2016年,英国公投决定脱欧,同年伦敦房价在多年上涨后第一次下跌,但房价下跌真是因为脱欧吗?

2016年4月开始,英国政府对租赁用途房产或非首套房交易加征3%的印花税(过户税),这使部分投资者购房成本增加,特别海外买家几乎全部「中招」。伦敦市场41%的交易来自海外投资者,他们的缺席大大影响伦敦楼市表现,降幅大大超越全英平均水平。「如下图伦敦、英国房价变化表(黄线为伦敦蓝线为英国总体)所示」

英国脱欧并没在本质上影响伦敦楼市,房价从16到20年仍然上涨11%,而同时段巴黎房价涨幅高达21%。

 

  • 2020疫情刺激房市?真的吗?

 

2020年11月伦敦公寓均价第一次突破50万英镑/套,年增幅为3.9%,这让2020年成为自2017年以来房价增幅最大的一年。疫情也挡不住的上涨同样仰仗税收政策:英国政府推出印花税限时减免和增收政策。2020年7月8日到2021年3月31日期间完成交易,且交易金额低于40万英镑的购房者,无需支付任何印花税;同时,2021年4月起对海外购房者印花税增收2%,一时间不论当地买家,还是海外客户都争先恐后赶在2020年入场。英国政府这一番印花税操控可谓是炉火纯青!

 

2020年大巴黎房市在没有任何政策刺激下,在经历总共三个月零五天的两次封城、无法参观的情况下,房价“自然”上涨6.5%(小巴黎上涨5.4%), 奢侈地产涨值更高达9%

 

纽约——世界金融中心、富豪聚居地。那纽约楼市面对危机时到底抗压力又如何呢?

  • 2008:跌!跌!还是跌!

 

前面我们已经看到了08金融危机对巴黎和伦敦楼市的影响,现在来到纽约——金融、次贷危机的震中。

次贷危机起始于房地产业,美国楼市的泡沫被「唾手可得」的房贷越吹越大。2008年,以雷曼兄弟的倒闭(Leman Brother)为标志,金融危机全面爆发,美国楼市泡沫彻底破灭!

同年12月30日,标普房价指数(Case-Shiller Home Price Index)迎来其历史上最大降幅。纽约房价从巅峰2006年7月开始连跌6年,到2012年中总跌幅达27%。

  • 2020:纽约停摆

62.1万感染、27,354例死亡

纽约房产市场几乎停摆

 

和巴黎伦敦不同,疫情严重影响了纽约楼市,不仅全年交易量暴跌32%,2020年纽约房价中位数相较19年涨幅仅为1%(如果算上通货膨胀相当于负增长!)。纽约最昂贵区域--曼哈顿哈德森Hudson Yards全年交易活动暴跌85%,几近停滞,其房价中位数也下跌14.4%。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

最后总结:

不论是在金融、次贷危机影响下,还是面对疫情,巴黎楼市的房价、涨幅和反弹力都是名副其实的

冠军!

 

这个结果可能有些出乎意料,毕竟大家印象中巴黎的房市主要特点是稳定保值然后才是升值,但比较下来,巴黎房市不仅安全,升值的能力也是非常强的。

据Knight Frank发布的2020全球房产市场分析,巴黎楼市保持如此强劲势头的主要原因:

1.巴黎地区房源的稀缺性和不可再生性(由于城市规划及城市面貌保护等原因,在小巴黎是没有空地新建房屋的)

2.经济环境稳定

3.贷款利率低

巴黎的美丽浪漫世人皆知,今天我们又挖掘出了巴黎美丽的外表下常常被忽略的雄厚实力。今后您在选择海外资产配置的时候,可不要再误会这座城市只适合悠哉地享受生活,她也是智慧的投资选择。

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2006-2018 伦敦房价指数(绿色)和交易量(蓝色)图表

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02/ 巴黎VS劲敌纽约

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图片 |Douglas Elliman 2020 Market Report

03/ 巴黎伦敦纽约究竟谁夺桂冠

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