【干货】想卖房又不想付增值税?看这一篇就够了!

​红线智团

在法国,无论购房、住房和出售房产,都会涉及到不同种类的房产税。详情回顾请参考:投资法国房产:缴税大头在哪?有哪些减免税政策?

在法国买房作为投资资产,在出售时会面临高昂的增值税 L'impôt sur la plus-value:19%的所得税率(Impôt sur le revenu)和17.2%的社保金税率(Prélèvements sociaux),虽说从购入房产的第六年开始,可以享受阶段性减免,但无疑仍会压缩投资收益。不过相信大家一定听说过关于主要住所(Résidence principale)的免税制度。那什么样的房产可以被归为主要住所,并享受免增值税的政策呢?今天红线地产就为大家准备一份合理免税攻略。

01/ 第一次卖投资房不用交增值税的条件

 

当您不是自己主要住所的拥有者,但您用第一次(且仅可享受一次)出售非主要住房(Résidence Secondaire / Investissement locatif) 所得的全部(或部分)资金,在卖出当天算起的两年内购买了主要住所,这种情况下,您处置的这套非主要住房,无需缴纳增值税。

02/ 次要住所”如何变身“主要住所”

 

在法国如何定义“主要住所”(Résidence Principale)?

 

根据le Bulletin officiel des finances publiques (Bofip),判定是否为主要居所的依据,是看在某住所居住的频次、以及社会关系纽带(伴侣、子女)等。所谓主要居所,意味着您在过去(法律规定的一段时间内)大部分时间(与家人、或独自)居住于此。如果您购买的房产自己并没有入住,而是闲置,或者租给了他人使用,那么这个房产就不能算您的主要住所,亦不可享受免税。相反即使是租来的房子,如果日常在此生活,都算主要住所。

当投资者购买的房产并不是主要居所时,怎样可以在出售时不付税?建议您可以采取在出售前(一年)搬入,并保留在此居住的相关证明,如日常水电费缴费单等。根据今年7月2日,在波尔多行政诉讼法院la Cour administrative d'appel (CAA) de Bordeaux审判的一起关于“是否是主要居所”的案件中,法官就将水电能源的日常消耗,作为判定该住所是否是主要居住的依据之一。

03/ 主要居所房产销售期没有居住证明怎么办 

 

当房产本来就是您的主要居所,但由于一些原因(如去外地工作、或回国发展)决定出售房产,不会继续在主要居所生活,无法再持续提供水电账单证明这就是您的主要住所时,怎么办?通常情况下,房屋出售有一年的正常销售期限Durée normale pour la vente,在此期间只要能卖出房产,也不用支付增值税。

今年遇上COVID-19疫情,上半年禁足三个月导致房市交易停滞,但从房价来看,整个市场并没有受到太大冲击。不过解禁后,巴黎以外的部分地区,房产出售速度略受影响,原本比较容易出手的房产,可能超过1年还没遇到合适买家,那岂不是享受免税政策又泡汤了?莫慌,对于此类黑天鹅事件、以及对经济状况的整体评估,法国行政法院(Le Conseil d'Etat)放宽了房屋正常销售期限。以今年的状况为例,正常房产销售期限由原本的12个月延长至22个月。但在此期间,该房源不可以自住或出租,也不可以免费借给任何人使用。

不过虽说政策上有宽限,但这也为我们在选购房产时提了个醒:房源优质、周边交通便捷、教育生活各方面资源齐备,都会大大提高房产的流动性。当房产急于出手时,也不至于因为外部因素影响而提心吊胆。

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