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海外买家巴黎购房投资指南



浪漫之都巴黎一直以来以时尚,文化,和美食氛围不断吸引全球地产买家的注意。它触手可及的塞纳河畔与近在咫尺的铁塔景观依旧是华人买家对都市寓居的心之所向。然而,在享受安定前,必定要经历选房,看房,买房的漫长过程。对于不了解当地地产市场的海外买家,选择合适的居所更是一大难题 – 这时,我们的职业,房产经纪人便会发挥他的作用



节省时间/Time



海外客户不同于本地客户,不仅对巴黎地产市场缺少了解,而且缺少足够的时间看房。每一位客户都希望在有限的时间内,尽可能多的,看到最合心意的房源。房产经纪人则可以通过前期沟通,了解客户需求,利用经验资源提前寻找并安排匹配的房源。充足的专业化准确定位可以为海外买家最大化的节省时间。



丰富资源/Access



前期寻找,联系房源的过程亢长且重复乏味,特别是对于海外买家。因为距离的特殊性,仅仅浏览网页无法给海外买家提供全面的房源,他们同时还需要担心错过合适的房产。虽然联系不同的房产经纪公司可以接触到更多房产资料,但也不保证可以覆盖所有的房源。不同的是,银舍在法的优质人脉可以帮助海外买家同时寻找市场内外(on-market and off-market)的房源,充分利用银舍积累的豪华地产资源以供选择



专业知识/Expertise



购买房产的考虑因素不限于地理位置和投资潜力,还有房屋状况,建筑风格,城市景观,社区设施都会影响为居住体验,而法律文件和银行手续也是无法逾越的一道关卡。海外买家对巴黎的信息差则可以用房产经纪人的专业知识来填补– 通过丰富的经验进行市场比较分析,提供建议。而后期将介绍律师和公证人来协助买家,通过一站式的服务达成最简明的购买过程



另外,银舍的房产经纪人都是房地产及艺术领域的佼佼者。在为客户寻找合适房源的同时,能够带领个人经验为买房过程增添独特的专业角度



质量服务/Service



房产经纪人的职责在于通过高效沟通,帮助买家及时拿到合心意的房产。付费服务则是对我们工作有信心及高质量的体现:银舍的房产经纪人每天浏览大量的房源,第一时间联系,参观,订制出价书。银舍只收取成功费,因此没有找到合适房源不会产生任何费用。



在巴黎置业的理由



巴黎已经逐渐成为法国的代名词,不管是历史丰厚的卢浮宫和圣母院,标志性的铁塔和塞纳河,还是集美食和时装为一体的生活方式,都极大的定义了所谓的法式风情。巴黎作为法国的首都和最大城市,在政治、文化、经济和教育领域都承载着重要角色。它的地位和重要性不仅限于法国国内,还对整个欧洲以及世界产生着深远的影响。



投资的重要理由

1. 全球战略定位优势 2. 多元化行业投资

3. 稳定的政治环境

4. 安全的法律保障 - "房地产界的瑞士银行"

5. 对外国投资者友好

6. 透明的产权权益

7. 稳定的供需关系

8. 投资组合多样化

9. 市场抗跌能力强

10. 可靠的投资回报记录



在巴黎普遍的海外买家


拥有强大的资金实力,通常在巴黎置业作为他们的第二居所,同时有着长期投资眼光和国际化视野,通过巴黎房产寻求稳定的回报,包括增值和保值



外国人可以在巴黎置业吗?


当然可以!巴黎一直欢迎全球的买家入住。不过要注意的是,在巴黎购买房产、置业不保证能够给您身份和永居,但可以协助您以后的申请。正因为在巴黎购买房产的海外买家络绎不绝,通过房产拿身份的方式不太符合法国政府的管理。


圣詹姆斯巴黎酒店 (Saint James Hôtel Paris )



所有权/Ownership


巴黎的房产所有权可分为两类:

- 直接持有(Direct Ownership)

- 公司持有(Société Civile Immobilière)

前者对海外买家来说并不陌生·,而后者则是一种法国法律独有的所有权形式。



直接持有是大家最熟知的置业方式,指个人或多人直接拥有房产,并在房产所有权证书上列所有人姓名。



Société Civile Immobilière,中文译为“不动产民事公司”,是一种专用于资产管理的股份制公司形式,由两个或更多个人/法人共同成立,目的是购买和管理一处或多处房产。SCI的结构简单:由一位法人负责管理运营,每位股东以资金形式入股且不受国籍限制,而公司的收入,如租金,也将根据股东持股比例分配。SCI也经常作为家族间的持有形式,便于传承。



直接持有和SCI各有千秋,海外买家可以根据居住需求,税收,来衡量合适自己的房产所有权。银舍及专业律所的合作伙伴则可以帮助您了解相关法律和风险,并根据个人情况做出明智,合理的决策。



税务/Tax


巴黎房产投资主要会涉及四类税收,分布在购房,持有,及出售的不同阶段。



购房时会产生过户费(Frais d’acquisition),其中包括:上交政府过户税(Droits de mutation / Droits d’enregistrement)、公文手续费(Débours et frais annexes)及公证人服务费(Emoluments du notaire)。不同房产类型也存有差别 – 二手房约为房价的7-8%,新房则为2-3%。此外,有些开发商在活动推广时期,还会替您承担所有过户费用。



持有时会产生土地税(Taxe foncière)和住房税(Taxed’habitation),金额上相对固定,对投资回报的影响甚微。土地税的税率由房屋所在地的政府规定,该地区的商业用地越多,住宅土地税越低。若您购买的是环保材质的新房,政府还会减免三年的土地税,以奖励环保住宅买家。住房税,由居住者缴付,如果您是出租,该项税收由租客承担。不过目前,住房税正逐步被取消,预计至2023年,住房税将被全部免除。



出租时会产生租金收入税(Revenue foncière), 而缴纳金额则是取决于房产的出租类型。通常对于海外买家(非法国纳税居民 Non-résident),租金收入税的基本税率为20%。



出售时会产生不动产增值税(L'impôt sur la plus-value),但该项税收只针对次要住所(Résidence secondaire)和投资类房产,且根据持有年份税率递减。若此巴黎房产是主要住所(Résidence principale),则无需缴纳增值税。



海外买家个人情况不同,所需缴纳的税金也存在差异。但巧妙的从房产收税计算公式及税收政策入手,则可以合法科学的降低税额。



贷款/Mortgage



法国银行较为保守,不会为刚到达巴黎的非居民做贷款 – 因为风险太大,他们无法评估。或者您可以另择方法,选择法国的私人银行进行贷款,减免财产税,而条件是把所有资金挪到此银行进行管理。



佣金/Brokerage Fees



巴黎房产经纪人的佣金一般在3%到5%之间,取决于销售房产的总价值。150万欧元作为一个分水岭,在其以上的预算,银舍建议专门付费使用房产经纪人的服务寻房,因为佣金合理,可以与卖方经纪人平分,无需支付额外佣金。 但100-150万以下的预算,在卖方经纪人主导的市场中很难站稳脚跟;在不支付佣金的情况下寻房,无法拿到优秀的房源。



购房流程/Procedure


当海外买家锁定好心仪的房产后,会迎来一系列的法律流程,从报价意向书到正式签订合同,持续3至4个月的时间,其中的具体步骤包括:



1. 意向书/Offer:

向卖方发出书面意向书,并在卖方签字接受后,通过双方公证人开始交换文件,做尽职调查,准备预售合同。


2. 尽职调查/Due Dilligence:

买方公正人将审查卖方公正人提供的文件,并进行法律尽职调查,检查内容包括:卖方头衔,双方订立合同的能力,房产相关规划,以及潜在的押记等。


3. 签订预售合同/Promesse De Vente

如果买方不能到现场,公证人可以做为律师协助准备购房过程中可能需要的相关授权书。签预售合同时,买方需要支付5% - 10%的预付款(订金)。预签合同生效之日的第二天算起的 10 天内,买方可无条件撤销合同。需要注意,超过这10 天“冷静期”后,如买方无正当理由而取消购买协议,将向卖方支付房款的 10%作为罚金。


4. 签订正式销售过户合同/Acte Authentique:

签订正式合同前,公证处为了保证交易遵守相关法律,将会审核出售房产的合法性,查阅地籍簿 (plan cadastral),前任房产证,房产所处位置是否涉及城市规划,地役权状况(servitudes de passage),房产抵押状况等。签订合同的当天,买方还需支付除房屋余款外给卖方已垫付的物业费等费用。双方签订合同之后,卖方将钥匙交给买方。同时公证处签发房产交易证明文件(Attestation de propriété),作为您办理开通水、电、煤气、电话、保险以及孩子入学注册手续等的文件。



在法国房产投资中,公证员代表国家监督房产交易以保证投资人物业的安全性。因此,正式签订合同前,购房款将由公证处保管;正式合同签订后,公证处会分别将购房款和中介费转交给售房者和中介。



同时,公证处也会负责办理不动产所有权证明(3 至 6 个月后获得)以及保存证明原件,而您会收到一份复印件。



在巴黎选择合适的居所,是海外华人买家面临的挑战。然而,通过与专业的房产经纪人合作,海外买家可以节省时间,获得丰富资源,专业知识和高质量的服务,实现在巴黎的置业梦想。



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