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「房税」投资法国房产:交税大头在哪?有哪些减免政策?




在法国买房投资主要有哪些税赋?新房与二手房的缴税存在哪些差异?以什么形式出租房产能减免租金收入税?房产出售时,有哪些减免增值税的可能?针对非法国居民的海外投资人,怎么计算纳税额?我们将从房产收税计算公式及税收政策入手,向大家讲解怎么减税基或/和税率,合法科学的降低赋税额。

法国房产税收分类

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1/ 过户费(Frais d'acquisition)

首先,在房屋购买时,会产生过户费(Frais d’acquisition)包括:上交政府过户税(Droits de mutation / Droits d’enregistrement)、公文手续费(Débours et frais annexes)及公证人服务费(Emoluments du notaire)


如下图,购买二手房与新房的过户费用存在差异:二手房的过户税约为房价的5%左右,新房则约为1%,由此导致总过户费用上,二手房约为房价的7-8%,新房则为3-4%。此外,有些开发商在活动推广时期,还会替您承担所有过户费用。



二手房与新房各有千秋,虽然在建筑风貌上,二手房更具魅力,但在房屋品质、硬件设施及能源节省方面,新房的表现更为出色,且购买时的过户费用更低。因此,即使新房价格一般高于同地区的二手房价格,购置新房仍具有长期的投资价值和潜力。(详见:【干货】为什么购买新房?带你了解大巴黎新房购置的优势


2/ 土地税(Taxe foncière)& 住房税(Taxe d’habitation)


土地税和住房税是房产持有阶段产生的税收,金额上相对固定,对投资回报的影响甚微。

土地税的税率由房屋所在地的政府规定,该地区的商业用地越多,住宅土地税越低。例如,巴黎的土地税是年租金的10%-12%,约为一个月的租金;而有些偏远地区,由于商业用地少,则会达到年租金的25%。若您购买的是环保材质的新房,政府还会减免三年的土地税,以奖励环保住宅买家。

住房税,由居住者缴付,如果您是出租,该项税收由租客承担。不过目前,住房税正逐步被取消,预计至2023年,住房税将被全部免除。



 
房产投资的主要回报是每年的租金收入和出售时的增值,而这也正是政府税收大头!怎么在这两部分做好正确精明的选择,直接影响您的投资回报率!

需缴纳税金=税基×税率,减少税基或降低税率,都可以减少所需缴纳的税收金额:针对租金收入税,我们以减少税基为主;对于出售增值税,则主要是以降低税率。


3/ 租金收入(Revenus fonciers)税


房屋出租类型的选择,直接影响到所需缴纳的租金收入税

通常,带家具出租比不带家具出租更具优势:因为租金相对高(比不带家具高出10%-20%),且能更快收回房屋(租约是1年而不是3年)。更重要的是,您可以选择其中的LMNP - Régime Réel的报税形式,通过房屋、家具的折旧(及其他相关租赁经营费用),抵扣租金收入,降低税基甚至到零。但带家具出租需要更多的投入:家具的采购,房屋的布置等。

不带家具出租,则只能在税基中抵扣维护成本等费用的支出,不如LMNP-Micro BIC税基自动减免50%的方便,也无法像LMNP-Régime Réel在税基中抵扣房屋、家具的折旧。

带家具出租又分为LMP(职业带家具租赁)与LMNP(非职业带家具租赁)。今天红线智团主要来讲讲适用范围广、减税方式直接有效力度大的LMNP。


LMNP的租金收入税,有两种报税方式:

1. Micro-BIC(微型工商业)仅限于年租金收入少于7万欧元的房东,这种方式非常简单,无需会计做账,税基直接自动减免50%,也就是说政府只在您租金收入的50%上征税。税率为您收入的边际税率(Taux marginal d' imposition)

2. Régime Réel(实际工商业),可通过房屋及家具折旧及房屋翻修维护费用抵扣税基,年租金收入高于7万欧元时必须选择该项报税方式,而收入少于7万欧元时,非强制,两种都可选择(Micro-BIC 或 Régime Réel)。但是选择Régime Réel需要专业会计(Expert-comptable)做账,费用根据租金收入,在150欧元至600欧元间不等。税率与Micro-BIC的计算方式相同。

对于海外投资者(非法国纳税居民 Non-résident),租金收入税的基本税率为20%


带家具租金年收入 - 报税类型


注:

LMP :Loueur en meublé professionnel

LMNP : Loueur en meublé non professionnel

Micro-BIC : 微型工商业 Régime Réel : 实际工商业


4/ 增值税(L'impôt sur la plus-value)· 最后,房屋出售时,会涉及不动产增值税,该项税收只针对您的次要住所(Résidence secondaire)和投资类房产,若是您的主要住所(Résidence principale),则无需缴纳增值税。增值税 = 房屋增值部分 × 增值税率

房产增值部分 = 房产卖出价 - 房产买入价(及买房时的公证费和翻修费用等)

增值税的税率由两部分组成:19%的所得税率(Impôt sur le revenu)和17.2%的社保金税率(Prélèvements sociaux),税率按持有时间递减。在房产购入的五年之内出售是没有任何增值税率减免的(总税率约为36%)。但从第六年开始,可以享受阶梯性的减免。在拥有房产的第二十二年,所有个人所得税的部分就全部减免掉了,第三十年时则可以全部免除社保金税部分。

可以看出,房产需要长期持有才可能减低税率。于是有些动“小脑筋”的业主会试着用另一种方法避免增值税:在卖房至少一年之前,将出租的房屋收回自住,变为自己的主要居所(Résidence principale)。但您需要注意的是怎么向税务局证明这真的是您的主要居所:比如说房产的水电费的扣款证明,及当年报税表中填写的自居住址等。


对于长居欧盟的外国投资者(例如,您是中国国籍,长居于芬兰),社保金税率不再是17.2%,而是7.5%




如果您想成为专业投资人,选择职业带家具出租身份(LMP),需要满足以下两个条件:

1. 房产租金年收入超过23 000欧元

2. 房产租金年收入的比额在家庭总收入中超过50%


您的增值税也有全部免除的可能,只要您成为LMP至少5年,且最后两年的租金年收入低于9万欧元。




以上就是在法国投资房产时主要涉及的税收,希望能对各位投资人们有所帮助。不过,这些都只是基本的税收介绍,个人情况不同,所需缴纳的税金也存在差异,建议具体情况咨询各类专业人士:红线地产及其长期优秀合作伙伴可以向您提供个性化专业服务,陪伴协助您在法国的房地产投资。






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