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「干货」为什么购买新房? 带你了解大巴黎新房购置的优势

全球房地产咨询巨头Knight Frank的PIRI 100(年度最佳国际住宅指数)显示,巴黎是欧洲表现最佳的城市。据法国IKORY的数据分析,大巴黎2019年前九个月对于新房购买的需求持续增加,比2018年的同时间段的房屋售出量增加了6%。


无论自住还是投资,你是否考虑过在巴黎购买房产?

为何巴黎的新房市场日渐水涨船高,而二手房市场的每平米均价却望其项背?

新房与二手房相比的优势又在哪里?

很多童鞋大概都听说过新房在税收财政方面的各种优惠,但是你们知道新房相较材料质量方面真正的优势在哪里吗?


一/ 新房与旧房的差异


首先,新房与旧房的价格差异究其原因,其一就是开发商的土地价值费用会作用到新房的房价上,旧房固然不涉及到此点。再则是新房建筑材料的选择,以及法国政府出台的各种新房建筑标准与规范,比如很重要的节能与隔音,还比如一定要利于残疾以及行动不便人群活动使用等等。新建筑材料的选择和各种标准规范固然会使得成本增加,新房价格上涨,但是从长远角度讲,却节约了业主们在日后的费用支出。



以下小编就从不同角度讲解新房的优势:


01 :硬件方面

新房的材料选择:新房的外墙结构与旧房最大的一点不同在于,新房的外墙内多加了一层石膏板,法语叫Placoplatre BA13,厚度为13mm,以此得名。中文叫双层勻质密实墙。隔热效果极佳。好处之一就是:冬暖夏凉。而这个设计,还有一个重要的目的,就是降低能源消耗:暖气,空调... 这就给未来的房东省下一笔不小的费用(水电,供暖等等)。此处应给予法国决策者掌声,在发展与环保博弈的21世纪,无论京都协议书还是国家共识,他们是这个时代的标杆。


未来环保型节能现代建筑


扯远了,再说回新房此点设计的另一个最大优势,就是隔音效果是旧房不可比拟的

结合声学和工程学的知识(此处省去一千字... ),我们知道,只要使用更大质量的墙体或者加厚墙体便可达到隔音的效果。可是一来建筑材料的质量有上限,二来单纯加厚墙体也会导致

空间使用的劣化,建筑成本势必上涨。根据羊毛出在羊身上理论,最后这个费用势必是会作用到购房者一端。所以新房的双层勻质密实墙使用。不仅做到了增大隔声量,还减轻了结构的重量,优化了成本。这里补充一点,法国各大省都会把下属城市的各街道按照噪音危害分为五类。感兴趣的小伙伴们可以去自己住宅所属的 prefecture 的网站上查一查。


前文提到过,考虑到残疾及行动不便人群,所有新房都要方便轮椅进出。所以我们可以经常看到新房的门口拐角都有很宽大的空间。但是法国政府在2015年底重新修改了此项规定。购买期房的小伙伴们现在可以在户型图上做出修改(良心决定啊)

当然,需要注意一点:改图请趁早,楼盘建成后是改不了的。


而且购买期房,房主可以选择自己喜欢的瓷砖,地板,墙漆等等。还可以对房产商提出对图纸的改造,比如改变墙体位置,改变房屋内部格局。注意:承重墙不包括在改动范围内!


新的楼盘都会每户自带地下停车场,这确实方便了很多生活在巴黎经常为停车烦恼的童鞋们。当然,即使你没有车,也可以一并买下停车位,日后可以每月出租,与出租房屋相比,没有繁冗的保养费,日后如果想卖房,连同停车位一起出售也是一大优势。


02 :新房-质量保证

既然是新货,除了质量方面,各种附加的质量保证更是奠定了它的翘楚地位。

  • 第一:竣工质量保证(La garantie de parfait achèvment)

特点:一年有效, 从竣工验收的当天起算。主要包括了会影响建筑本体的损坏,此处不涵盖正常使用损耗,以及不恰当的维护。

  • 第二:优质功能保证(La garantie de bon fonctionnement ou la garantie biennale)

特点:两年有效,从竣工验收当天起算。内容涵盖了房屋内部所有可以 拆卸移动的部件:暖气,热水器,电源插座等等。

  • 第三: 十年保证(La garantie décennale)

特点:十年有效,同样起始于竣工验收当天。保证的范围包括:所有可能削弱建筑本体的损 坏。例如:裂痕,渗水,屋顶楼顶等等。如果这些问题不是由于正常的使用损耗,或者不恰当的维护造成的,那么开发商是必须要负责解决问题的。


03 :财政方面

首先二手房经常需要重新翻修,普遍来讲包括窗户,地板,墙面,厨房,卫生间,格局不好的旧房当然会涉及到更大的工程。新房则实现了“拎包入住”。而且房主可以自主选择材质,颜色。这点赞赏一下法国大房产集团的业界良心!各种配套硬件设施一般都是大品牌,质量过硬,当然也有档次更奢华的。


所以,二手房的翻修涉及了不可小窥的一笔费用。从找设计师,到电工管工,还有施工队,很多小伙伴们说起来都是一部血泪史。装修市场鱼龙混杂,我们很多童鞋缺乏相关领域的知识和经验,更缺乏法律方面的保护意识,难免出问题,出了问题又很难运用法律手段为自己维权。总结下来就是: 水深,入坑请慎重!




二/ 新房优惠政策


法国政府对于新房的买主提供了各种政策优惠:

优惠政策一:地产公证人的费用(Frais de notaire)

二手房一般在 7%-8%,而新房的公证人费用仅有 2%—3%。而且大部分的房产商在做活动期间还会赠送公证人费用,相较旧房少了一笔不小的费用 。

这里多说一点,公证制度是法国引以为豪的一项司法制度,1802年《法国公证人法》是世界上首部系统的公证法律,公证人事务所是法国大革命的产物。《拿破仑法典》对公证制度作了相应的规定。据统计,法国公证业务中,不动产交易占到了50%,继承业务占25%,银行贷款合同占15%,其他咨询业务占10%。而公证在不动产领域的服务内容非常广泛,凡涉及不动产的分割分配,产权转移,卖出后的结算,以及不动产抵押权的设定等等,均需通过公证生效。公证人不同于律师,公证收费必须严格遵照国家规定,不得擅自提高或降低收费标准。而律师可在法定范围内根据实际情况确定收费金额。


公证人的职责不同于法官。当秩序被打乱时,法官恢复法律秩序。而公证人通过明智的建议来预防纠纷,减少诉讼。按照法律原则起草协议,保障许多领域的法律安全。法国的公证界有一个说法,多设一个公证人事务所(l'étude),就可以少设一个法院。法国学者认为,美国金融机构疏于审查贷款申请人的信誉状况,肆意发放贷款,引发了次贷危机,造成全球的经济危机,“连坐”了欧洲。可谓猪一样的队友... 但是如果美帝如果有法国这样严格的公证制度是可以避免次贷危机的。


有人问,公证费这么贵,能否减免?


所谓的公证人费用,主要是交给国家的税,以旧房为例,公证费用包括5,8%的买卖房产税,0,1%的土地登记税,再加上大概1000欧元的杂费。公证人小伙伴们说“我们不叫trésor public,这没有办法减免。


优惠政策二:地产税的免除(Exonération de la taxe foncière)法国的地产税一般在房屋年租金的10%-25%之间。计算方法是房屋一年的年租金x 0.5 x 当地税率。大巴黎地区大公司集中,商业繁荣,地产税相对较低,一般在房屋年租金的10%左右。一般来讲,新房的购买者可以享受免除2年地产税的政策,从新房竣工那天起算。法国政府此举的目的也是为了给房地产市场提供更有利的环境,输入更多的活力,尤其是鼓励了新建筑的兴起。需要注意的是,申报地产税免除是要在房屋竣工(l'achèvement du logement)之后90天内完成的。拖延症和懒癌症的小盆友们,我知道你们不到最后不动手,毕竟这是民族病。毕竟国歌里都唱了“中华民族,到了!最危险的时候,每个人被迫着... ”歌唱的挺顺,却没一个人问一句“早干嘛去了?”华丽丽的跑题... 言归正传。


优惠政策三:零利率贷款(PTZ)

法国政府为了鼓励人们购买他们的第一个自住新房,提出了甚是诱人的零利率贷款(数额有上限)。诚然,这也是需要满足种种必要条件的... 再次脑补一下法国政府的无辜脸...


根据家庭成员人数,以及地区不同,零利率贷款可以达到规定金额的40%。计算结果如下:

例如:以隶属于A区的大巴黎为例,一对夫妻两口,欲购买一处46万欧元的新房,在满足其他条件的情况下,他们可以申请到的就是8万4欧元的零利率贷款。

当然,欲享有零利率贷款,最重要的还是取决于个人或家庭的前年收入。比如2019年购房者,要计算2017年的个人所得税。并且!房价总额除以9后不能高于规定上限。此两项数额同时都不能超过下表显示的上限:

单位:欧元


感兴趣的同学可以在法国住房信息局(ANIL)的网站上模拟计算一下自己有没有权利享受零利率贷款。

零利率贷款计算:


优惠政策四:对于增值税(TVA)的优惠新房的TVA一般是20%。但是城市改造国家总署(ANRU)的所辖地区以及优先街区,是可以享受TVA为5,5%的优惠的。但是。。。天上即使掉了馅饼,也要看你敢不敢捡。一般来讲,可以享受TVA为5,5%的这些区域很多属于敏感街区,需要考虑安全问题。就此也可以解释为何这些街区的房价普遍偏低。除了房屋地点条件,还有一些必要条件:


  • 其一是:只能作为房东的主要居住房。所以,对于此项优惠政策,投资购房的小伙伴们,请手动再见...


  • 其二是:欲享受到此优惠的购买者要在新房里住满10年,话说以前法国政府规定的这个时限是15年... 如果没住满10年就出售房产,是要补上TVA的差价的,某些情况除外:比如离世,工作原因外调,长期失业,离婚等等。


  • 其三是:购房者的收入,以及房屋每平米的价格同样不可以超过国家规定的一定上限。


此处脑补一下法国政府的无辜脸:如此童叟无欺的TVA优惠条件,如果你们享受不了,我们也无计可施...


文至尽,想来甚是感慨大法兰西各种新住宅背后的现代科技的支持, 材料学,工程学的发展,使得建筑工业随时代所愿地朝着更加智能的方向进化。

最后,希望此文可以在你们选房的过程中尽一份绵薄之力。



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